房屋提前还款利息计算方法及注意事项

一、房屋提前还款利息计算方法

1. 等额本息计算方法：

根据银行的还款方式，每月月供款中先收剩余本金利息，后收本金。利息在月供款中的比例随剩余本金的减少而降低，本金的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

2. 等额本金计算方法：

每月归还的本金始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

二、提前还款的条件和注意事项

1. 提前还款条件：

借款人需在还款半年以上，有些银行甚至要求已经还款一年以上。借款人需要提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到申请后需要审批，所以一般需要一个月左右的时间。不同银行对提前还款的要求也有所不同，比如要求提前还贷金额为1万元的整数倍，或者收取一定数额的违约金。

2. 提前还款手续：

借款人需在电话或书面申请后，携带身份证和借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，需在银行计算出剩余贷款额后，存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，还需找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不购买或者客户用首付帮业主还清尾款后业主的风险。

3. 解抵押手续：

如果结清贷款，借款人需要携带房产证、结清证明和抵押在银行的他项权利证到各区住建委办理解抵押手续，确保房产完全属于自己的财产。

三、不同情况下的利息计算规则

1. 提前全部还款：

只计算提前还款日到之前的房贷利息，不再计算以后的利息。

2. 提前部分还款贷款期限不变：

每月的利息会重新计算，因为要还的本金更少了，所以利息会减少。

3. 提前部分还款缩短贷款期限：

贷款时间会缩短，所要还的利息也会相对减少。

4. 农业银行不满一年提前还款：

按本金乘以月利率收取，贷款一年后不再收取违约金。