二套房贷款有哪些限制？如何计算首付比例？

一、二套房贷款的限制标准

根据银行贷款的判定，只要有贷款记录买过房子的话，就算是二套房。具体的限制标准如下：

1、贷款买过一套房子但是未结清贷款的是两套，已经结清的在贷款算是一套。

2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。

3、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清，算二套房以上。

4、准备结婚的两人，还没有领取结婚证，一方名下有房产和房贷未还清。另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。

二、二套房贷款的首付比例调整

根据《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。而二套房贷款的首付比例由原来的最低六成下调至最低四成，改善性需求的购房门槛大为降低。此外，公积金房贷的门槛也进一步调低，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

二套房贷款有一定的限制标准，但根据具体情况可以灵活调整首付比例和利率。对于购房者来说，了解这些限制和政策调整，可以更好地规划自己的购房计划。同时，银行对于改善性需求的购房者也提供了更低的首付比例和门槛，为购房者提供了更多的选择和便利。