二手房买卖合同争议及处理方式解析

一、房屋面积差异的处理

根据二手房买卖合同的约定，如果没有明确单价或以房产证面积为准，双方应按套计价。在实际交易中，双方通常会亲自到实地看房，对房屋的实际情况包括面积情况有所了解。因此，一般情况下，如果一方事后要求补交面积差价款，一般不予支持，除非双方对面积单价及面积差额进行了特别约定。

二、二手房过户税费争议

虽然法律规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但双方当事人可以在交易过程中自行约定相关税费的承担主体。如果买卖合同中未约定或约定不明，双方应根据税务部门的明确规定确定税费承担人。

三、定金条款表述与适用

根据二手房买卖合同的约定，如果一方给付定金后不履行约定义务，对方无权要求返还定金；如果收受定金一方不履行约定义务，应双倍返还定金。如果当事人交付了留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但未约定定金性质，法院不应支持一方主张定金权利。

四、房屋质量的交接处理

根据二手房买卖合同，出卖人应对买受人承担房屋质量瑕疵担保责任。

五、解除合同的通知效力

根据二手房买卖合同的约定，如果解除条件成就、不可抗力、对方预期违约、对方迟延履行主要债务等情况导致合同目的落空，一方提出解除合同的，解除通知到达对方时合同解除。如果对方有异议，可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

六、合同签订真实性判定

在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时，法官应依法定程序，全面、客观地审核证据，根据法律规定和职业道德，对证据进行判断。

七、购房合同的性质判定

如果合同名称与内容不符，应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

八、房屋相关费用的结清

如果二手房买卖合同对房屋交接前涉及的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用有约定，应按约定处理。如果出卖人未缴纳上述费用，买受人在垫付后可向出卖人追偿。

九、精神病人的卖房效力

精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为，未经其法定代理人的同意或事后追认，该民事行为无效。

十、未成年房主卖房程序

未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认，与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的，该合同无效。

十一、约定不明与合同解释

如果二手房买卖合同双方对合同条款的理解有争议，应根据合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

十二、转按揭二手房屋纠纷

在转按揭的二手房买卖中，如果一方根本违约导致合同履行利益不能实现，对方可行使解除权。如果合同约定了违约金，一方违约未给另一方造成损失的，仍应适用违约金条款。对于违约金的调整，当事人可依据《合同法》相关规定，请求法院进行调整。

十三、土地出让金补交责任

购买划拨土地上的房屋时，应由购买人补交土地出让金，除非双方另有约定。

十四、口头合同效力与认定

房屋买卖合同可以采取口头、书面或其他形式，不影响合同的效力。

十五、无可归责于双方情形

如果二手房买卖合同签订后因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除，双方无需承担违约责任。常见的解约理由包括阴阳合同、税费负担、遗漏条款等。为避免纠纷，当事各方应明确约定交房时间和付款时间，尽量避免口头约定，以免在无证据证明的情况下产生争议。

十六、判决确权与卖房效力

在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中，如果行政行为以民事案件的审理结果为前提，则行政案件应中止审理，待民事案件审理终结后再行审理；如果民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提，则行政案件应继续审理。虽然房屋产权转移登记可能被生效判决撤销，但作为善意相对人基于表见代理制度取得的房屋所有权不受影响。

十七、隐名代理与借名购房

虽然房屋权利人应以房地产交易中心登记为准，但当事人之间约定产权实际归属的约定在当事人之间有效。如果二手房买受人以他人委托、以自己名义购买房屋，应将处理委托事务取得的财产转交给实际购买人。对于隐名或借名人违反相关政策、法规规定购房，并登记在他人名下的情况，一般不予支持其主张房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记。

通过了解以上争议及处理方式，购房者可以更加明确自己的权益，避免不必要的纠纷。在签订二手房买卖合同时，建议购房者仔细阅读合同条款，并在必要时寻求法律意见，以保护自己的合法权益。