小产权房特点及法律风险解析

一、价格优势明显

小产权房建设在集体土地上，位于城市郊区或远郊区，土地价值较低。由于无需缴纳国有土地出让金和相关税费，小产权房的建设成本极低，因此价格优势明显。

二、产权不完整

国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。小产权房买卖合同属于无效合同，不受《合同法》保护。小产权房本质上是无产权，产权不完整。

三、不合法性

小产权房建设在农村集体土地上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是集体组织成员的专有权利，不能出让、转让。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

四、法律风险大

小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面可能存在问题。购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。购买小产权房存在较大的法律风险。

五、限制销售的小产权房

限制销售的小产权房是指在政府出让的土地上，不按照规定进行开发和利用，将限制的房子在市场上进行销售，具有产权纠纷的不完全产权房。

六、军产房

军产房是指在隶属于部队的土地上进行开发的房产，然后将此类房产再卖给当地居民，不享有产权。

七、涉及到部分的二手房

现实中一些二手房还没有办理征地交易，或者还没有进行缴纳土地出让金，这些房屋的买卖合同即为无效。

通过以上分析，我们可以看出小产权房存在较大的法律风险，购房者在购买小产权房时需谨慎，了解相关法律规定，以免因此带来不必要的麻烦和损失。