二手房交易的物业交割流程及注意事项

一、通知出售业主腾空房子

在进行物业交割前，买方需要通知出售业主将房子腾空。如果房子中有租户，还需要约租户到场。

二、清点设施和欠费

由于二手房一般都被上家装修和使用过，买方在签订房地产买卖合同时，应将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚。交房时按照合同约定进行清点，包括空调、抽油烟机、热水器、灯具等设施设备的数量和品牌。同时，买卖双方需要结清原房屋产生的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用，并在物业交割单上签字备档。

三、领取房屋钥匙和更换门锁

买方需要向出售业主领取房屋钥匙，并进行门锁更换，以确保房屋的安全。

四、签订新的物业供暖合同

买方与该套房屋的物业公司需要签订新的物业供暖合同，确保正常的供暖服务。

五、维修基金结算与更名

买卖双方在合同中应明确维修基金的结算数额，避免交接时出现纠纷。如果卖方尚未缴付维修基金或部分已经使用，应在交割时进行清算。同时，买方需要将维修基金移至自己的名下。

六、生活费用结清手续

买卖双方在交割时需要结清水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用，避免后续纠纷。

七、房屋附属设施和家具验收

买方在交割时需要对房屋附属设施、设备、装修以及附赠的家电、家具进行验收。特别需要注意下水道堵塞和墙面渗水等问题。建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，或者使用图像资料作为合同附件。

八、确认卖方户籍迁出

买方需要确认卖方的所有人员，其户籍已从要交割的房产中全部迁出。如果卖方有人在房产内户口未迁出，买方的户口将无法迁入，造成不必要的麻烦。

二手房交易的物业交割流程包括通知出售业主腾空房子、清点设施和欠费、领取房屋钥匙和更换门锁、签订新的物业供暖合同等。在交割过程中，买方需要注意维修基金的结算与更名、生活费用的结清手续以及房屋附属设施和家具的验收。此外，买方还需确认卖方的户籍已全部迁出，以避免后续问题的发生。