二手房交易流程详解,购房者需注意的关键步骤
2024-10-16 20:58一、买卖前的产权审核
二手房交易中,买到产权有瑕疵的房子是购房者不敢进行自主交易的一大原因。为了避免这个问题,购房者需要做足前期准备工作。首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订合同时就需要有两个人的名字。其次,要查看购房时的相关凭据,如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
二、交定金与签合同
确定好房屋产权后,交定金是顺理成章的事情。但在交定金时需要注意一些窍门。房子的价格往往动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。因此,在交易进行到这个环节时,购房者需要多留个心眼。如果所购房子还在按揭中,最好不要直接将定金交给业主,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,可以签订一个简单的协议,约定赎楼完毕后给定金卖方。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是,买卖双方到银行签一份监管协议,约定在交易中心完成递件手续后,将款项划拨到卖家账户上。
三、赎楼
赎楼是一门大学问,不同的赎楼方式费用、供楼时间和风险都不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:一种是业主通过担保公司向银行借款赎楼,产生的费用包括担保费用和短期赎楼利息;另一种是买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家。出于风险考虑,买家最好选择第一种方式赎楼。此外,如果通过同行转按揭,可以节省时间。选择担保公司时,可以咨询办理按揭的银行,避免空跑一趟。
四、资金监管
除了产权问题,自主交易还需要担心的是资金监管。目前,资金监管已经成为一个体系,买卖双方按照规定进行操作,风险很小。无论通过何种方式交易,首期款必须放在银行监管。具体操作是,买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新的房产证后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会将款项打给卖方;如果交易中止,银行会将首期款打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取监管费用。如果办理按揭的银行也办理资金监管,可以省去这笔费用。
五、签订买卖合同
在交定金环节,可以先签订一个书面协议。这个协议与中介的居间合同类似,但缺少了中介的部分内容。签订书面协议时,主要关注产权情况、房产总价、交易税费及日期等内容。特别要注意书面协议中交易税费的分担方式。日期也是非常重要的,如交定金、过户、交楼时间等,确定日期才能保证交易顺利进行。
六、选银行和办按揭
如果不是一次性付款,买家需要到银行办理按揭贷款。办理按揭贷款时,买卖双方需要携带身份证原件、收入证明和买卖合同到银行。申请贷款时,直接找到银行的客户经理,说明要办理房产按揭,他会帮忙处理。一般来说,当天就能够获得批复。但有时候贷款额度可能达不到预期,需要再评估。在办理按揭前,买方需要心里有个数。根据房产楼龄的不同,贷款额度也会有所不同。
七、过户及交税
过户时,需要到房产所在地的产权登记中心办理手续。买卖双方需要携带身份证原件、房产证原件和二手房买卖合同。递件后,拿到回执后,业主可以让银行放之前监管的定金。
八、后续事项
交房后,涉及到物业、水电、有线电视、燃气等交接。如果房产内部还有家具家电,还需要核实是否有被更换或搬走。最终业主交钥匙,正式完成交易。水电等交接需要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门办理手续。交易双方应准备好房产证复印件、身份证等材料。在办理水电交接前,最好先电话咨询相关部门,以免来回奔波。如果之前签订了交房保证金协议,如果房子内部家具家电完整,就应该交回给业主保证金。如果确实有缺失,双方可以协商在保证金中进行抵扣。
通过以上八个步骤,购房者可以顺利进行二手房交易。在整个过程中,购房者需要耐心和细心,注意每个环节的注意事项,以确保交易顺利进行。