经济适用房一类和二类的区别及税费计算方法

经济适用房是指由政府为了解决低收入家庭住房问题而建设的一类房产。根据不同的购房条件和政策规定，经济适用房又分为一类和二类，两者在交易时限和缴税计算等方面存在一定的区别。

一、交易时限的区别

一类经济适用房是指购房者必须满足两限房房本，即房产必须满五年以后才可以交易。交易时，购房者还需补交10%的综合地下款。如果房产交付使用不足5年，该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭，交易一次以后房本性质变更为商品房。

而二类经济适用房大多数是“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，购房者只需交纳土地出让金，其产权性质就变为商品房，没有交易时限的限制。

二、缴税计算的不同

一类经济适用房的税费计算与二类经济适用房也存在差异。

以一套90平米的经济适用房为例，如果购房者在2010年以200万购买，现在以300万网签价出售，买方是二套购房产，那么房产税的计算如下：

A. 增值税：满两年，免征。

B. 契税：二套房，税率为3%。契税=(网签价-增值税)×3%=9万元。

C. 个人所得税：满五唯一，免征。

D. 综合地价款：(300-200)×70%=70万元。

所以总税费为：70+9=79万元。

而对于二类经济适用房，以一套86平米的回迁房为例，如果购房者以200万价格购买，现在转手卖出，网签价为300万，核定价为289万，那么房产税的计算如下：

A. 契税：300×1%=3万元(首套房，面积90平米以下)。

B. 增值税：0元(房子满2年)。

C. 个人所得税：(300-200-200×1%-300×10%)×20%=13.6万元。

D. 土地出让金：300×3%=9万元。

所以总税费为：13.6+3+9=25.6万元。

区分一类和二类的方法

一类经济适用房购买需要满足本地户口、家庭年收入不高于8万元，并进行公示一星期，取得经济房住房标准才可以购买。房本上也会写着以经济价购买或经济适用房。

而二类经济适用房的房本上会写着以经济适用房管理等字样，区别在于一类经济适用房需要满五年才能上市，而二类经济适用房可以直接上市。