卖房个人所得税计算方法及规定解析

一、个人所得税计算方法

根据卖方的具体情况，个人所得税的计算方法有两种：

1. 根据房屋原值计算：

如果卖方能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值等费用，个人所得税计算方法为：

个人所得税 = (计税价格 - 房屋原值 - 原契税 - 本次交易所缴纳税等合理费用) × 20%

举例：如果卖方出卖的房子不满足“满五唯一”的条件，计税价格为100万，原值、原契税以及相关税费合计70万元。那么，卖方需要缴纳的个人所得税为：(100-70)×20%=6万元。

2. 根据计税价格计算：

如果卖方不能在地税系统中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等费用，个人所得税计算方法为：

个人所得税 = 计税价格 × 1%

举例：卖家不满五或不唯一的住房出售价为100万。买家承担税费，全额的1%。那么，卖方需要缴纳的个人所得税为：100×1%=1万元。

二、个人所得税的规定

1. 根据(94)财税字第020号文件规定，个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，不征收个人所得税。

2. 根据财税字(1999)278号文件规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现有住房出售后1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

三、注意事项

1. 如果是按市场价格购买的住房，需要根据《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，哪个在前面，按哪个的日期开始计算。

2. 出售房屋时，缴纳个人所得税是法律要求，也是公民应当遵守的规则。

卖房个人所得税的计算方法和规定需要根据卖方的具体情况来确定。卖方可以根据自己的情况选择合适的计算方法，并遵守相关规定，以确保个人所得税的正确缴纳。