房子为何卖不出好价钱

一、谈价技巧

讨价还价是房产交易不可避免的一个环节，很多时候你都不可能遇见一个可以一下子就接受售价的买家，也不可能遇见一个让价多少都可以接受的卖家，所以你必须要学会谈价。作为一名销售方，你应该如何让对方接受你给出的价格？

1、别着急报价

报价也是要讲究时机的，当你发现买家在看到房子的时候，表现出的是一种喜爱、愉悦的情绪，那么报价的时候就可以报高一些，因为既然他们已经很喜欢房子了，自然对价格上的计较也就少一些。但若是他们并没有表现出多喜欢这套房子，那就可以报得低一些，也许他们会因为这套房子价格低就买下来也不一定。

2、高开低走

如果你在报价的时候报的是一个相对比较高的价格，那么当对方在跟你谈价的时候，你就可以一点一点得让价给他们，而不是痛快地直接把低价给他们。另外，也别忘了一定要表现出也别为难的样子，这样才可能让买家真正觉得自己拿到了实惠。

3、算成本账

如果即使你已经跟买家让价不少了，可是他依然觉得房子的价格高，那么这时你就可以跟他算一下成本价。房子本身的售价，附赠物品的价格，装修的价格，之前居住的那段时间里的部分，还有以后可能的部分等，把这些都大略计算一下，让买家明白自己出的价格确实已经是低价，不能再让步了。

4、展示交易记录

有的顾客认为你出的价格高，不是因为他真的不能接受这个价格，而且他觉得你卖给别人的价格更低，所以这时你就可以将以往的交易记录给他看，让他明白你卖给别人的价格不可能再比给他的价格更优惠了。当然，需要注意的是，你一定要提前将那些成交价格相对较高的记录挑出来给他看。

5、调整价格

如果直至后，买家还是觉得价格太高了，那么你就要考虑调整价格了。现在二手房市场房源众多，想要找到一个有意向的买家不容易，所以，如果价格合理，可以适当降低价格。比如，你之前本来是开价五万九千五百多元，后你将价格调整为五万七千九百多元，听起来像是降了两千多，但其实也就一千多，但是买家却很容易因此得到满足。

二、估算房价的四大因素

1、周边房价

参考周边房价可以了解所在城市周围地段的均价，以及相同位置类似房屋的挂牌价和成交价。

2、户型

好的户型价格通常会高于不好的户型，布局中卫生间和厨房面积较小的房屋可能会扣减10%。

3、房龄

房屋建筑耐久年限为50年，每年的折旧率为2%，需要考虑进去。

4、楼层

不同楼层的价格也不一样，一、二层为基准，五、六层扣减3%，七层减5%，顶层减5%，而三、四层则加3%。

三、估算房价的四种方法

1、市场比较法

通过对比市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例，对各个因素进行指数量化，得出估价对象房地产的价值。

2、收益还原法

估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，通过还原利率将纯收益折算到现在，得出房价。

3、成本估价法

将建造成本、税费和正常利润相加，得出房价。

4、路线价法

通过临街宽度、临街深度的调整，参考同一街区土地的平均价格，得出估价对象的土地价值。

通过以上方法，卖家可以更好地定价，提高房子的卖出价钱。