认购书和购房合同的区别及等价关系

一、认购书和购房合同的区别

认购书和购房合同在目的、约定内容和签订时间点等方面存在明显区别。

1. 目的不同：认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同；购房合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。

2. 约定内容不同：认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易；购房合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。

3. 签订时间点不同：认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法；购房合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。

二、认购书何时等于购房合同

根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

因此，如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的内容，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，商品房认购书就等于商品房买卖合同。当事人的权利义务，应当按照商品房认购书的约定处理。

认购书和购房合同在目的、约定内容和签订时间点等方面存在明显区别。在一定条件下，认购书可以等同于购房合同，当事人的权利义务应按照认购书的约定处理。