卖房合同无效的情况及法律依据

一、买卖小产权房、违章建筑等违规房产，合同无效

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，以集体所有土地上违规建造的小产权房为例，这类房产不符合法律规定，合同无效。

二、恶意串通转移房产，损害他人利益的，合同无效

转移房产涉及共有权人的利益，必须得到共有权人的同意，并且不能损害社会利益和国家利益。根据《合同法》的规定，恶意串通转移房产、损害国家、集体或第三人利益的行为都会导致合同无效。

三、不能如实反映双方意愿，合同无效

在二手房买卖过程中，如果一方采取隐瞒、欺骗、胁迫等行为签订合同，这样的合同一般会被判定为无效合同。根据《合同法》的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同也属于无效合同。

卖房合同在买卖小产权房、违章建筑等违规房产、恶意串通转移房产损害他人利益、不能如实反映双方意愿等情况下都会被认定为无效合同。这些规定都是根据《合同法》的相关规定来判断的，旨在保护合同双方的合法权益。购房者在签订合同前要仔细核实房产的合法性，避免因为违规房产而导致合同无效的风险。