房屋价值评估的影响因素和方法

房屋价值评估是根据被征收房屋自身因素和市场价格来确定补偿金额的过程。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿。被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

一、影响房屋价值评估的因素

影响房屋价值评估的因素主要有两方面。一方面是被征收房屋自身的因素，包括区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。这些因素会直接影响房屋的价值。另一方面是被征收房屋类似房地产的价格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

二、房屋价值评估的方法

房屋价值评估的方法主要包括市场法、收益法、成本法和假设开发法。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对这些方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。

如果被征收房屋的类似房地产有交易记录，可以选用市场法进行评估。市场法是根据类似房地产在评估时点的平均交易价格来确定被征收房屋的价值。

如果被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，可以选用收益法进行评估。收益法是根据被征收房屋的经济收益来确定其价值。

如果被征收房屋是在建工程，可以选用假设开发法进行评估。假设开发法是根据被征收房屋的潜在开发价值来确定其价值。

房屋价值评估是根据房屋自身因素和市场价格来确定补偿金额的过程。影响房屋价值评估的因素包括房屋的区位、用途、建筑结构等，评估方法包括市场法、收益法、成本法和假设开发法等。通过科学合理地评估房屋的价值，可以确保被征收人得到公平合理的补偿。