拆迁安置房的产权问题及交易风险解析

一、拆迁安置房的产权问题

根据国家政策规定，经过正规拆迁程序的安置房屋，被安置人将来都能取得房屋的产权证，只是相对要经过更长的时间才能取得房产证。拆迁安置房分为两种类型：一种是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，这类安置房的房屋产权属于被安置人个人，但需要在取得产权5年后才能上市交易；另一种是因房产开发等因素而动拆迁的情况，这类安置房与商品房没有区别，都是被安置人的个人财产，在上市交易方面没有限制。

二、拆迁安置房的交易风险

拆迁安置房的交易存在一定的风险。首先，现在市面上挂牌的拆迁安置房较多没有取得产权证或已取得产权证但不符合5年内不得转让的规定，购买此类房屋可能面临法律风险。其次，根据《物权法》规定，安置房在没有取得安全产权的情况下，对外出售是不合法的，即使签订了买卖合同也无效。因此，在购买安置房时，需要查清拆迁前的产权性质，查看产权证、产权期限，并办理公证手续。

三、拆迁安置房的交易流程

拆迁安置房的交易流程与普通商品房有所不同。在取得产权登记并取得房屋权证的情况下，可以进行上市交易。但是，因重大市政工程而建造的配套商品房在取得产权5年之内不能上市交易。因此，购买拆迁安置房需要注意房屋的产权情况和上市交易的限制。

四、拆迁安置房的税费问题

拆迁安置房的税费是根据过户价或当地政府的低过户指导价计算的。一旦地方过户指导价调整或税收政策调整，可能会带来较大的损失。目前的政策规定，出售满五年的住宅不用交营业税，但是要交差额20%的个人所得税，另外，拆迁安置房首次上市还要交3%的土地出让金。

五、拆迁安置房的上市交易

拆迁安置房满5年后，在补缴了土地出让金后，可以变成商品房性质，可以上市交易。但具体实施过程中，要看地方政府当时手头的用地指标情况，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府执行的不一样，具体应该按照当地政府的规定执行。

拆迁安置房的产权问题和交易风险需要购房者慎重考虑。在购买安置房时，要查清产权情况，办理公证手续，避免法律风险。同时，要了解当地政府的政策规定，以便在满足条件后能够顺利进行上市交易。