买小产权房的风险及其影响分析

一、法律效力

根据法律规定，小产权房的买卖合同一般被认定为无效。但对于本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。但如果将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，且合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋，该合同应作无效处理。

二、房产证

小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，因此无法拥有合法的房产证和产权证。办理产权证需要拥有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证等“五证”。由于小产权房缺乏这些证书，无法办理房屋产权过户手续。

三、转让抵押

小产权房只有使用权，不具有房屋抵押、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，购买后不能合法转让过户。这对房屋的保值和升值也有一定影响。

四、银行贷款

由于小产权房没有经过备案，没有房产证，银行不会给予贷款。购买小产权房需要一次性交清放款，无法通过银行贷款购买房屋。即便购买完房屋，也无法将房屋作为抵押物进行贷款。

五、政策风险

购买在建小产权房时，如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人无法得到对产权进行的拆迁补偿。购买小产权房存在政策风险，可能导致购房人的利益无法得到保障。

六、监管缺位

乡产权房屋的开发建设缺乏明确的规定和监管，对购房者的利益造成一定影响。开发单位的资质问题可能导致房屋质量和售后保修难以保证，购房者的权益可能受到损害。

购买小产权房存在诸多风险和影响，购房者在购房前应充分了解相关法律法规，谨慎决策。