商品房按揭贷款计算方式及利息计算方法详解

一、商品房按揭贷款计算方式

商品房按揭贷款的计算方式根据贷款方式的不同而不同，主要有等额本金法和等额本息法两种方式。

1. 等额本金法

等额本金法是指每个月还款金额相同，但还款中的本金逐月递减，利息逐月减少。具体计算公式如下：

月还款额=本金/n+剩余本金*月利率

总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)

2. 等额本息法

等额本息法是指每个月还款金额相同，但还款中的本金逐月递增，利息逐月减少。具体计算公式如下：

月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]

总利息=月还款额*贷款月数-本金

二、利息计算示例

以贷款20年为例，假设购买一套100平方米的商品房，单价为10000元/平方米，首付款为总价的30%，贷款金额为70万元，按揭利率为6.8%。根据以上数据，我们可以使用等额本金法和等额本息法分别计算月供和总利息。

1. 等额本金法计算示例

根据等额本金法的计算公式，首月还款额为6883.33元，后一个月还款额为2933.19元。还款总额为1177983.33元，总利息为477983.33元。

2. 等额本息法计算示例

根据等额本息法的计算公式，月还款额为5343.38元，还款总额为1282411.20元，总利息为582411.20元。

三、选择合适的贷款方式

不同的贷款方式有不同的计算方式和利息支出，购房者在办理按揭贷款时应根据自身情况进行合理选择。如果购房者希望前期还款较轻，后期还款逐渐减少，可以选择等额本金法；如果购房者希望每个月还款金额相同，方便预算，可以选择等额本息法。

购房者在办理商品房按揭贷款时，应根据自身情况选择合适的贷款方式，并了解不同方式的计算方式和利息支出，以便做出明智的决策。