住房公积金贷款额度计算方法及影响因素解析

一、首付款与房屋评估价值

根据不同城市的规定，住房公积金贷款额度受到首付款和房屋评估价值的影响。一般来说，最高贷款额度等于房屋总价减去首付款的比例。以北京为例，如果房子总价为100万，首付款为20%，那么贷款额度就是100万减去20%的首付款，即80万。

二、贷款最高限额

不同地区的住房公积金贷款都有额度上限，并且夫妻和个人的限额也有所不同。以一线城市为例，北京的夫妻贷款最高限额为120万，个人贷款最高限额也为120万；上海的夫妻贷款最高限额为120万，个人贷款最高限额为60万；广州的夫妻贷款最高限额为100万，个人贷款最高限额为60万；深圳的夫妻贷款最高限额为90万，个人贷款最高限额为50万。

三、建筑面积

有些城市会以建筑面积作为住房公积金贷款额度的评估标准。以北京为例，套型建筑面积小于等于90平方米的首套房，贷款最高限额为120万；套型建筑面积大于90平方米的住房，贷款最高限额为80万。

四、月收入与月缴存额

一些城市以月收入和月缴存额作为公积金贷款额度评估的标准。以北京为例，最高可贷额度等于（家庭月收入减去北京市基本生活费标准）除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额。其中，月收入等于个人住房公积金月缴存额除以住房公积金缴存比例。

五、账户余额与借款人年龄

一些城市在评估贷款额度时会考虑借款人公积金账户余额和借款人年龄。以北京为例，贷款额度不受账户余额影响，但贷款前需连续缴存6个月以上；上海的贷款额度等于账户余额乘以40，但账户余额不能低于12500元且月缴费金额不能低于780元；广州的贷款额度等于账户余额乘以8再加上月缴存额乘以到退休年龄的月数；深圳的贷款额度等于公积金账户余额乘以14倍。

六、缴存基数

一些城市规定公积金贷款月供本息合计不能超过缴存基数的50%。以深圳为例，如果按等额本息计算，房贷月供本息合计不能超过缴存基数的50%；如果夫妻共同还贷，则房贷月供本息合计不能超过主贷人缴存基数和次贷人缴存基数之和的50%。

住房公积金贷款额度的计算方法主要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额等因素来确定。申请人可贷的最高数额是四个条件得出的最小值。具体的计算方法可以根据不同的情况选择适合自己的公式进行计算。