二手房交易的重点注意事项及注意事项扩展

一、房屋产权是否明晰

在二手房交易中，买受人需要确认房屋的产权是否明晰。有些房屋存在多个共有人，买受人应与全部共有人签订房屋买卖合同。如果只有部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未经其他共有人同意一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

买受人在二手房交易中应注意土地的使用性质，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；而出让的土地是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。此外，买受人还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，对于买受人来说是否还应按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量。

三、交易房屋是否在租

在二手房交易中，买受人应注意房屋是否在租赁中。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁，买受人极有可能得到一个不能及时入住或正在使用的房产。因为在我国，大部分国家均认可"买卖不破租赁"的原则，即房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

四、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易对买受人来说有很大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有，将来办理取得后房主还可以抵押和转卖。因此，最好选择有房产证的房屋进行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房等福利性质的政策性住房在转让时有一定限制，买受人在购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。这些房屋在土地性质和房屋所有权范围上都有一定的国家规定。

六、物管费用是否拖欠

在二手房交易中，有些房主可能长期拖欠物业管理费、电费以及三气费用，买受人购买了此房屋后可能需要全部承担这些费用。因此，买受人在交易前应了解房屋的物管费用是否拖欠。

七、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能会影响采光、价格等市政规划情况。买受人在购买时应全面了解详细情况。

八、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房和标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住房，一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

九、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务。买受人以为自己占了便宜，但如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。因此，买受人在选择中介公司时要慎重。

十、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那样全面，但对于一些细节问题还是应该约定清楚。如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。

二手房交易需要注意的事项很多，如果在交易前没有充分考虑，可能会在交易完成后面临一些麻烦。因此，买受人在进行二手房交易时应谨慎选择，全面了解房屋的各项情况，以确保交易的顺利进行。