银行一手房贷款业务放款模式及其特点分析

一、见抵押登记证明、见抵押预告登记回执、见过户回执放款

见抵押登记证明放款是指房屋已经登记在借款人名下，并由不动产登记机构办理完抵押登记，银行取得不动产登记证明后放款。见抵押预告登记回执放款是指房屋已经登记在借款人名下，已经递交了不动产抵押登记申请，不动产登记机构受理该业务并出具了回执。见过户回执放款是指开发商已经取得房屋所有权，并向不动产登记机构递交了过户申请，不动产登记机构出具了受理回执后放款。

这三种放款模式都要求开发商已经取得新建房屋所有权。优势在于银行的抵押权已经成立并生效(见抵押登记证明)，或者在短暂周期后即可生效(见抵押登记回执)，或者抵押物权属已经明确，具备办理抵押登记的初步条件(见过户回执)，能够最大限度保障银行的债权，适用于银行具有较高议价能力的市场环境。劣势在于对房地产开发进度要求较高，且与房地产行业的资金需求周期不匹配。

二、见抵押预告登记证明、见抵押预告登记回执放款

见抵押预告登记证明放款是指不动产登记机构已经办理了抵押权的预告登记，银行取得相应的不动产登记证明后放款。见抵押预告登记回执放款是指不动产登记机构已经受理了抵押权预告登记申请，并出具了受理回执。

这种放款模式涉及《物权法》第20条规定的预告登记制度，通过预告登记制度，将未来的风险进行适度锁定，加强债权担保的正面预期。劣势在于预告登记并不能完全锁定风险，依赖于登记机构作业流程的完善性，且对银行员工的法律素质要求较高。

三、见购房合同备案、见购房合同备案回执、见购房合同放款

见购房合同备案放款是指商品房买卖合同已经在房管部门备案，银行凭已经备案的合同放款。见购房合同备案回执放款是指已经递交了商品房买卖合同的备案申请，房管部门出具的受理回执，银行凭回执放款。见购房合同放款是指开发商与借款人已经签订了商品房买卖合同，银行凭买卖合同放款。

这种放款模式都是围绕买卖合同展开的，对交易行为的真实性进行了必要的审查。劣势在于采用见购房合同放款模式具有较大的风险，特别是在房地产市场价格变动较大的地区，存在一房二卖的风险因素。

选择适当的放款模式需要综合考虑开发商资质等级、项目建设进度、区域市场环境、不动产统一登记执行情况、银行作业流程及风险偏好等因素。银行可以根据自身风险偏好选择不同的放款模式，以最大程度地化解信贷风险，并提高作业效率。