我国房地产泡沫何时破裂？关键因素分析

一、全民负债累累，加杠杆空间已经不多

根据数据显示，今年1-7月国内新增信贷超过10万亿，其中近四成流向了房地产业。中国居民负债总额已经接近GDP的一半。当前许多人因为房产升值而坐拥千万资产，但实际上早已“负债累累”。随着居民负债率的持续上升，房贷利率不断走高，全民加杠杆已难以持续下去。

二、房产空置率过高，房产税或引发房价雪崩

中国房产空置率高达10套房子空3套，若开征房产税，房价可能迎来雪崩。中国持有房屋无需任何成本，炒房客拥有再多的房产都无需再交任何税收。这导致了资源的极大浪费。事实上，中国各城市并不缺房，如不把房价上涨的预期打下去，再加大房屋供应量也毫无用处。房地产泡沫何时破裂，就看中国何时针对炒房者开征房产税。

三、人口红利消失，无力支撑高房价

过去二十年，中国房价单边上涨，主要受惠于人口红利。然而，随着人口红利的消失，中国已经进入老龄化时代，无力支撑国内的高房价。目前，全国居民人均住房建筑面积已经高达40.8平方米，远超很多发达国家。一个三代同堂的家庭拥有三套以上房产已经不稀奇。人口红利的消失使得房地产泡沫离破裂的边缘越来越近。

我国房地产泡沫何时破裂取决于多个因素的综合作用。当前全民负债累累，加杠杆空间已经不多；房产空置率过高，房产税的征收可能对房价造成冲击；人口红利的消失使得无力支撑高房价。虽然房地产泡沫离破裂的边缘已经不远，但房价下降可能会平稳缓慢。