如何与开发商协商退房？

一、只缴纳订金

如果购房者已交订金但未签订正式的商品房买卖合同，可以直接要求卖方或其代理人退还所交款项。如果买卖双方无法达成一致意见，购房者可以向法院或仲裁机构申请解除合同。

二、已做预售登记阶段

双方已做了预售登记但房屋未交付使用，购房者想要退房需要与卖方协商并签订退房协议。如果一方违约且无法达成一致意见，解除合同的一方应通知对方，对方有异议可向法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

三、入住阶段

房屋竣工后，购房者已办理入住手续但房产证未办理下来，此时退房涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如果是卖方违约，需要由资质评估机构评估确定装修损失。购房者还需要与物业公司签订解除合同，卖方代收的税费也需要退还。如果无法达成协议，购房者可以向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

四、房产证已办理完毕

如果房产证已办理完毕，房屋产权已归买家名下，一般情况下无法退房，除非合同中有特殊约定。如果卖方已垫资办理房产证且合同约定买方拒不履行交款义务，卖方可以解除合同并要求购房者退房并承担损失。如果无法通过协商解决，购房者可以向法院或仲裁机构申请解决。

购房是一项重要的决策，退房也需要慎重考虑。如果无法通过协商解决，购房者可以寻求法律途径来维护自己的权益。