商住房交易税费如何收取，成交率低迷的原因揭秘

商住房是一类可商可住的房屋，近年来备受关注。然而，在二手房市场中，商住房并不受欢迎，其价格涨幅也远不及普通住宅。其中最主要的原因之一就是商住房交易时需要缴纳的高额税费，以及其产权年限较短。本文将详细介绍商住房交易税费的收取方式，帮助读者更好地了解商住房交易。

一、税费的收取方式

商住房进入二手房市场后，需要缴纳契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。这些税费成本非常高，二手商住房不享受任何税费优惠措施。

二、税基的确定

二手房交易通常有网签价和指导价两种价格。网签价由买卖双方确定，指导价是根据房地产市场行情由相关部门划定的价格。税基的确定方式是，如果网签价高于指导价，则税基以网签价为准；如果网签价低于指导价，则税基以指导价为准。

三、各项税费的计算公式

1. 增值税的计算公式为：(网签价或指导价-上次价格)÷(1+5%)×5.6%。

2. 契税的计算公式为：如果网签价高于指导价，契税=(网签价-增值税)×3%；如果网签价低于指导价，契税=[指导价÷(1+5%)]×3%。

3. 印花税的计算公式为：如果网签价高于指导价，印花税=(网签价-增值税)×0.05%(双向征收)；如果网签价低于指导价，印花税=[指导价÷(1+5%)]×0.05%(双向征收)。

4. 土地增值税的计算公式为：土地增值税=增值额×税率，其中增值额=网签价或指导价-扣除额，扣除额包括上次成交价、上次缴纳的契税、本次缴纳的增值税、利息支出、印花税和土地增值税等。

5. 个税的计算公式为：个税税基为差额的20%，具体征收方式根据网签价和指导价的高低来确定。

四、税费支出实例

以一套商住房为例，上次购买价格为80万，本次成交价格为160万，指导价为128万，房子满5年，上次缴纳契税2.4万。根据上述计算公式，增值税为4.27万，印花税为0.07万元，个税为8.49万，土地增值税为14.799万，契税为4.67万。总计税收支出为32.3万元。

五、成交率低的原因

商住房交易税费高和产权年限短是导致二手商住房成交率低的主要原因。税费支出已经占到增值额的50%以上，使得购房者和房主都不愿意承担这部分责任。此外，商住房的产权年限较短，性价比不高，也导致了二手商住房的成交率持续低迷。

商住房交易税费的收取方式对二手商住房的成交率产生了重要影响。税费成本高和产权年限短是导致二手商住房成交率低的主要原因。希望通过本文的介绍，读者能够更好地了解商住房交易税费的收取方式，为二手商住房交易提供参考。