住房公积金贷款额度计算方法及影响因素

一、公积金贷款高额度

根据各地公积金规定，公积金贷款的高限额会有所不同。同时，如果夫妻双方都使用配偶的住房公积金申请贷款，各地公积金也会对贷款高限额做出约束。

二、公积金账户余额

职工公积金账户余额也会影响到贷款额度。一般来说，贷款额度是账户余额的一定倍数。不同地区的公积金规定也会有所不同。例如，上海最近出台的新规定将公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。此外，一些地方规定，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算，然后再乘以相应倍数，计算出最终的贷款额度。

三、按照房屋价格计算贷款额度

贷款额度一般按照房屋价格乘以贷款成数来计算。对于买新房的情况，公积金贷款额度相对容易计算，但一般公积金贷款额度往往不够，需要通过组合贷款来补充商贷。对于买二手房的情况，需要注意贷款额度计算公式中的“房屋价格”指的是房屋评估价，而不是网签价。通常情况下，评估价比网签价要低10%-20%。然后根据各地的购房政策乘以相应比例，得出最终的公积金贷款额度。

四、按借款人还贷能力来计算

借款人的还贷能力也是计算贷款额度的重要因素。具体计算公式为：借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额的40%减去借款人贷款月应还款总额再乘以贷款期限（月）。如果是夫妻双方共同贷款，计算公式为：夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额的40%减去夫妻双方有贷款月应还款总额再乘以贷款期限（月）。核心原则是公积金贷款月供不得超过家庭工资收入的40%。

住房公积金贷款额度的计算需要考虑贷款高限额、公积金账户余额、房屋价格和借款人还贷能力等因素。根据以上四个条件得出的最小值就是申请人可贷的最高额度。购房者在申请贷款时应注意以上因素，并根据自身情况合理规划贷款额度。