楼市泡沫如何界定？专家给出判断指标

一、房价表现

根据专家的观点，房价表现是判断楼市泡沫的重要指标之一。如果房地产价格持续急剧上扬，超过可支配收入的增长，就意味着房地产价格脱离了需求基础。而当实际租金下跌，投资者对形势十分乐观时，也可能是房地产泡沫形成的信号。

二、需求表现

除了房价表现，需求表现也是判断楼市泡沫的重要依据。当房屋销售额急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入时，就意味着市场上存在着真实需求以外的投资需求。而房地产真实需求主要依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求则主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，可以反映房地产泡沫的发展程度。

三、供给表现

供给表现也是判断楼市泡沫的重要指标之一。如果房地产开发投资额超过正常的增长速度，可能意味着投机需求和虚高价格的形成。此外，房地产开发贷款增长超过其他全部贷款的增长速度，房屋空置率过高，也是房产超需求供给的真实表现。当前我国的房屋空置率远远超出国际公认警戒线10%的标准，这也反映了一些问题存在。

四、楼市泡沫的判断

房地产泡沫可以理解为房价在连续上涨过程中持续上扬，导致大多数人产生价格会继续上涨的预期。然而，房地产泡沫过度膨胀最终会导致预期逆转、过高的空置率和房价的暴跌。从本质上来说，楼市泡沫是不可能会持续存在的现象。

通过对房价表现、需求表现和供给表现的分析，可以较为准确地判断楼市泡沫的存在与程度。只有及时发现并采取相应措施，才能避免楼市泡沫的形成和破裂对经济带来的不良影响。因此，政府和相关部门应密切关注楼市泡沫的动态，采取有效措施来稳定房地产市场。