买房预售需注意的问题及解决方法

一、购房预售的注意事项

在购房预售过程中，需要留意以下几个问题：

1. 房产的转让情况

购房人应该确认房地产是否具备转让条件，例如是否具备土地使用权证、建造工程规划许可证、建造用地规划许可证、开工证和出售许可证等五证。同时，还需要核实建造单位、项目和建筑面积等信息是否与地产商一致。

2. 合同的签订

购房人在签订预售合同时应该要求地产商使用房管部门印制的或建设部推荐的合同文本，并核实签字人是否为地产商的法人代表。此外，还应要求地产商在合同上加盖公章，并仔细阅读合同内容，确保一切都符合自己的要求。

3. 违约责任的明确

在预售合同中，应明确约定违约责任，并最好约定违约金的具体金额。如果约定按日计算违约金，可以参考现行的违约金规范，一般为每日万分之四。此外，还应协商解决争议的方法，可以选择协商、裁定或诉讼等方式。

二、购房预售的细节注意

除了上述问题外，还需要注意以下细节：

1. 定金的约定

有些地产商在购房人交了定金但未能获得按揭贷款时，只退还购房款而不退还定金。购房人可以与地产商约定，如果无法获得按揭贷款，定金应如何返还，是否需要扣除部分作为手续费等。

2. 物业处理条款

一些地产商在预售合同中要求购房人承诺接受物业管理工作，但并未明确物业管理公司、工作规范和收费情况等。购房人应该将物业处理条款与预售合同分开签署，或者在合同中明确规定物业管理的费用标准。

3. 律师审核

为了确保自己的合法权益，购房人最好请房地产专业律师审核合同，并检查相关资料是否符合法律要求。

购房预售时需要注意的问题包括房产的转让情况、合同的签订和违约责任等，同时需要留意定金的退还和物业处理条款等细节。购房人可以通过与地产商协商解决争议，并请律师审核合同，以确保自己的合法权益。