房产估价做法及注意事项-了解清楚才能避免上圈套

一、房子的房龄和户型对房产估价的影响

房子的房龄是房产估价的一个重要因素。新旧程度直接影响房子的价格。在二手房出售时，需要考虑房子的折旧费用，一般每年折旧为-2个百分点，砖混结构房子的折旧期限为50年。此外，户型也会影响房产估价，两房一厅以厅12平方米为基准，还要考虑厅的运用价值，如过道厅和独立厅、明厅和暗厅的区别。厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米的要减少2个百分点至5个百分点。一般来说，两室一厅、三室两厅的正规户型较受欢迎。

二、楼层和结构对房产估价的影响

楼层的高低也是决定房产价格的一个要素。一般位于中间楼层的房子价格可能较高，而一楼和顶楼的房子价格可能较低。具体来说，2楼和6楼的价格可能会减少3个百分点，7楼减少5个百分点，3楼和4楼增加3个百分点，1楼和5楼为基准价，而顶楼减少5个百分点。需要注意的是，如果一楼带有小宅院或者顶楼带有露台，价格可能会有所不同。此外，房子的结构也会影响房产估价，不同的结构和使用年限会导致不同的价格。

三、区位和配套条件对房产估价的影响

房产的区位质量与价格密切相关。气候条件、居民本质、大街与交通情况等因素都会影响房产的价格。此外，配套条件也是影响房产估价的重要因素，包括水、电、气、热、电视、电话等管线网络以及学校、派出所、邮局、银行、商铺、餐饮、文娱休闲设施等。配套设施的完善与否直接决定了房产的附加价值和增值潜力，同时也关系到居住的舒适程度。

通过了解房产估价的做法和注意事项，购房者可以更加准确地判断房产的价值，避免上圈套。