房产过户方式选择和注意事项

一、承继过户

承继过户适用于直系亲属之间的房产过户，费用较低，只需支付280元的注册费，无需缴纳营业税、个税和契税。但是，承继过户的条件较为单一，只适用于直系亲属之间的房产过户。

在实际操作中，由于承继过户需要在遗产人逝世后进行产权过户，因此这种过户方式的人数相对较少。如果房产所有者在生前没有留下遗嘱，那么过户到其中一个承继人名下的房产，其他具有承继权的人需要声明放弃遗产。

如果房产所有者在生前留下有效的法律文件，并指定了承继人，那么只有在遗产人生前做过公证的遗嘱才具有法律效力。当然，遗产也需要是被承继人生前类似个人的财产。直系亲属中，即使是兄弟姐妹也不能选择承继的方式，只能选择赠与。

二、赠与过户

赠与过户适用于直系亲属和非直系亲属之间的房产过户。直系亲属的赠与只需要缴纳契税，而非直系亲属的赠与除了契税外，还需要缴纳个税，个税为全额的20%。

需要注意的是，房产赠与公证存在较大的风险。如果在房产过户之前赠与人放弃赠与，即使买方已经支付了定金，由于赠与的性质决定对卖方也没有任何约束责任可追查，这必然会给购房者带来一定的经济损失。

三、销售过户

销售过户是常见、快捷和安全的房产过户方式。首次购房者可以根据购买面积的不同享受优惠政策。卖方在房产出售过程中，如果距离买房时间未满5年，则需要缴纳税费。

根据房产的性质不同，销售过户的费用也不同。商品房、经济适用房和房改房的销售费用分别为每平方米6元、每平方米3元和每平方米1.5元，再加上80元的注册费。

如果房产是用于长期自住的，承继过户是较为合算的选择，其次是赠与过户。但如果房产将来预计再次出售，由于赠与过户需要缴纳高额的所得税，所以销售过户反而更为合算。需要纠正的一个错误观念是，赠与房产再次销售时并不需要缴纳20%的个税。

实际上，承受赠与的房产再次出售时和一般商品房一样需要交税，并且直系亲属之间赠与的房产，其产权期限可以从赠与前算起，这在享受“满二满五”税费优惠方面是有利的。

选择房产过户方式时需要根据具体情况进行权衡，并注意各种过户方式的费用和风险。