卖房子违约流程及处理方法

一、卖房子违约的原因

在房地产市场复杂的背景下，卖房子违约的情况时有发生。购房者需要了解一些常见的违约原因，以便在购房过程中做好防范。

1、购房者要了解待购房子是否属于不能上市的乡村宅基地所建房子，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房子。

2、房主可能认为所售房子是政策规定不允许出售的房子类型。

3、房主可能以卖房时为避税签署的“是非合同”为由，要求确定销售合同无效。

4、房主可能以所售房子是夫妻共同产业，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为理由，解除卖房合同收回房子。

卖家毁约的主要原因是房价上涨快，卖房人在售出房子后感觉吃亏，产生内心的反悔。当然还可能有其他原因，比如二手房销售手续繁琐，房子产权注册规定不合理等。

二、卖房子违约的处理方法

针对不同情况下卖家违约的原因，购房者可以采取以下方法进行处理。

1、签定购房合同后房东回绝过户

在这种情况下，买方应及时发布书面催告，要求房东在约定的时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如需延期应征得房东的书面同意，否则可能因根据不够而被法院判定违约。

2、签定居间协议后拒签销售合同

在签定居间协议后，房东可能会找一些理由来拒签销售合同。这些理由一般有：

1）居间协议的签约人未得到房东的同意。如房子的产权是女儿或妻子的，但签居间协议的人是父亲或丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东认为居间协议是无效的，要求退款。

2）房东在签定居间协议时还未获得房子产权，所以房东认为没有获得产权就签订的合同无效，要求退款。

如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或签署过佣金承认书、托付书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据，买方可以要求签约人承担违约责任，补偿买方。

如果房东购买的是期房、拍卖房，或已与他人签订了销售合同但产证还在处理过程中，此时房东出售房子时尽管还没有拿到产证，但合同仍然是有效的。但如果出售的房子根本就无法获得产权（如违法建筑），或产权属于他人，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担补偿责任，买方有权要求房东进行经济补偿。