二手商住楼税费规定及计算方法解析

一、商住两用房税费规定

商住两用房是指既可以用作居住，又可以用作商业经营的房屋。根据产权证上的注册情况，房屋被认定为住所或商用，住所的使用年限为70年，商业或综合用途的使用年限为40年。税费的核算一般按照商铺的标准来进行。

二、税费规定

1. 经营税金及附加：税率为差额的5.55%。

2. 土地增值税：根据增值额的不同比例进行累进核算交纳，具体税率如下：

增值额未达到扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额达到扣除项目金额50%的部分，未达到扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

增值额达到扣除项目金额100%的部分，未达到扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

增值额达到扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

3. 个人所得税：税率为净收入的20%。

三、二手商住楼税费计算方法

1. 销售费：住所部分为3元/平方米，非住所部分为5元/平方米。

2. 测绘费：根据房屋面积进行收费，面积75平方米以下收200元，75平方米以上至144平米以下收300元，144平方米以上收400元。

3. 契税：根据房屋面积和是否为首套房进行交纳，基准税率为3%。面积未达到90平方米且为首套房的一般住所交纳销售总额的1%，面积达到90平方米及以上且为首套房的一般住所交纳销售总额的1.5%。

4. 个人所得税：根据卖方交纳，交纳销售总额的1%或两次销售差价的20%。如果房屋发证日期满五年且为普通住所，则可以免征个人所得税；但如果是二套房，则需要全额交纳。

5. 经营税：根据卖方交纳，税率为5.55%。发证日期未满五年的非一般住所按照全额征收经营税，发证日期满五年的非一般住所或发证日期未满五年的一般住所按照两次销售差价征收经营税，发证日期满五年的一般住所免征经营税。

6. 印花税：销售双方各承担一半，税率为1%。然而，从2009年开始，印花税暂免征收。

7. 手续费：住所部分为6元/平方米乘以实际测绘面积，非住所部分为10元/平方米乘以实际测绘面积。

8. 注册费即工本费：80元，共有权证费用为20元。

二手商住楼的税费规定和计算方法相对复杂，购买或出售时需要了解清楚，以避免不必要的麻烦。以上是二手商住楼税费规定及计算方法的详细解析，