房屋交营业税相关政策解析及注意事项

一、个人出租房屋的税款计算和缴纳

根据相关规定，个人出租的非住房（商铺、写字间等）需要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。具体计算方式如下：

1. 房产税：按照租金收入的12%计算缴纳。

2. 营业税：按照租金收入的5%计算缴纳。

3. 城市维护建设税和教育费附加：根据实际缴纳的营业税的税额乘以城建税率（根据纳税人所在地不同，适用7%、5%、1%三档税率），再加上教育费附加率的3%进行计算缴纳。

4. 个人所得税：按照财产租赁所得计算，每次收入不超过4000元时，需要减除800元费用；超过4000元的部分，需要减除20%费用，剩余额为应纳税所得额，税率一般为20%。

此外，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，印花税可以按照财产租赁合同的租赁金额的千分之一进行贴花，不足1元的按照1元贴花。

二、个人出租住房的税款计算和缴纳

对于个人出租住房，根据财税〔2008〕24号文件的规定，享受以下优惠：

1. 房产税：按照租金收入的4%计算缴纳。

2. 营业税：在3%税率的基础上减半计算缴纳。

3. 城市维护建设税和教育费附加：根据实际缴纳的营业税的税额乘以城建税率（根据纳税人所在地不同，适用7%、5%、1%三档税率），再加上教育费附加率的3%进行计算缴纳。

4. 个人所得税：对于个人出租住房取得的所得，一般暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得每次收入不超过4000元时，需要减除800元费用；超过4000元的部分，需要减除20%费用，剩余额为应纳税所得额。

此外，个人出租住房还可以享受免征城镇土地使用税和免征印花税的政策。

三、企业出租房屋的税款计算和缴纳

企业纳税人出租房产给承租方用于经营时，需要缴纳以下税款：

1. 房产税：按照租金收入的12%计算缴纳。

2. 营业税：按照租金收入的5%计算缴纳。

3. 城市维护建设税和教育费附加：根据实际缴纳的营业税的税额乘以城建税率（根据纳税人所在地不同，适用7%、5%、1%三档税率），再加上教育费附加率的3%进行计算缴纳。

对于企业出租住房，根据财税〔2008〕24号文件的规定，享受以下优惠：

1. 房产税：按照租金收入的4%计算缴纳。

2. 营业税：在3%税率的基础上减半计算缴纳。

企业所得税是年终汇算清缴的。

四、房屋交营业税的注意事项

1. 个人出租非住房和企业出租房产给承租方用于经营的都需要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。

2. 个人出租住房和企业出租住房享受的税款优惠不同，具体计算方式有所区别。

3. 个人出租房屋和企业出租房屋的税款计算和缴纳都需要根据相关法规和文件进行操作，确保合规纳税。

4. 个人出租房屋和企业出租房屋都可以享受免征城镇土地使用税和免征印花税的政策，减轻负担。

通过了解房屋交营业税相关政策和注意事项，个人和企业在出租房屋时可以更好地进行财务规划和税务管理，确保合规缴税，避免不必要的风险和纠纷。