非住宅土地增值税计算方法及注意事项

一、非住宅土地增值税的免纳条件

非住宅土地增值税的免纳条件主要包括：

1. 个人建造普通标准住宅出售：如果增值额未超过扣除项目金额的20%，则免纳土地增值税。具体的普通住宅标准由各省级人民政府确定。

2. 国家建设需要依法征用、收回的房地产：这类房地产免纳土地增值税。

3. 个人之间互换自有居住用房：个人之间互换自有居住用房也免纳土地增值税。

4. 个人以房地产作价入股转让到所企业中：个人以房地产作价入股转让到所企业中的，暂免缴纳土地增值税。个人转让自有普通住宅的，也暂免缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通标准住房，根据居住年限的不同，缴纳土地增值税的方式也不同。

5. 居民个人拥有的普通住宅：在转让时暂免征收土地增值税。

二、非住宅土地增值税的计算方法

非住宅土地增值税的计算方法如下：

1. 确定增值额与总扣除额的比例：首先确定增值额与总扣除额的比例，然后在税率水平之间计算所得结果。

2. 使用计算公式：使用“税地税增值税=扣除额××快速计算扣除数”计算公式。

三、实例计算

假设房地产公司开发了100家花园别墅，其中80家出售，10家出租，10家待售。每一块土地的价格是14万8000元，注册转让费2000元，开发成本包括土地征用及迂回补偿费、施工前的成本、建筑安装工程费用等，共计50万元，贷款利率为5000元。

根据以上数据，我们可以进行如下计算：

收入转移：180×80=14400(万元)

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)

房地产开发费用扣除：0.5×80+5200×5%=300(万元)

转让税金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)

加计扣除金额：5200×20%=1040(万元)

扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)

增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)

增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%

增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)

通过以上计算，我们可以得出该房地产公司应缴纳的土地增值税为2467.08万元。

非住宅土地增值税的计算方法包括确定免纳条件、使用计算公式等。在进行土地交易时，了解土地增值税的计算方式，可以避免被第三方乱收费，并及时上缴税款，避免滞纳金的产生。