土地增值税契税计算依据及征税范围解析

随着房地产行业的不断开放，越来越多的个人在出售和购买房屋。在购买房屋时，我们需要了解并上缴各种税收，其中土地增值税就是其中之一。那么土地增值税契税的计算依据是什么？土地增值税的征税范围又是什么呢？下面我们来详细解析。

一、土地增值税的计算依据

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。具体计算依据如下：

1. 对属于集体所有的土地，按照现行法规规定，先由国家征用后才能转让。

2. 土地增值税不仅对转让国有土地使用权征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权征税。纳入土地增值税范围的增值额是指纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而不仅仅是土地转让的收入。

3. 不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况：一是务人的行为；二是房产所有人、土地使用权所有人通过非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

二、土地增值税的征税范围

土地增值税的征税范围包括以下情况：

1. 企业改制重组：非公司制改为有限责任公司或股份有限公司，有限责任变为股份有限公司等重建之前，企业将转移或改变国有土地和住房重建的企业所有权的归属，土地增值税将暂时不征收。如果两个或两个以上的企业合并为企业，原投资者将继续将国有土地或房屋所有权转让给合并的企业，土地增值税将不会临时收取。

2. 契税：契税是指当土地所有权或房屋所有权转让时，根据双方签订的合同和固定价格对权利人征收的税款。契税的征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让、出售住房等情况。

契税税率采用比例税率，一般为3%至5%。契税的计算依据包括成交价格、市场价格核定以及价格差额等。此外，契税还有一些税收优惠政策，例如国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

通过以上的解析，我们了解了土地增值税契税的计算依据和征税范围。在购买房屋时，我们需要根据这些规定来计算自己需要上缴的土地增值税费用。同时，了解这些政策也可以避免被乱收费的情况发生。