容积率如何计算建筑面积？详解容积率的含义和计算方法

一、容积率的含义

容积率是指一个小区的地上总修建面积与用地上积的比率。对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房产中所占的比例；对于住户来说，容积率直接影响到居住的舒适度。一个优质的住宅小区，高层住宅的容积率一般不超过5，多层住宅不超过3，绿化率不低于30%。然而，由于土地成本的限制，不是所有项目都能达到这个标准。

容积率是衡量建筑用地利用强度的重要指标。容积率的值是无量纲的比值，一般以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的倍数即为容积率的值。隶属建筑物也计入其中，但需要注明不计入面积的隶属建筑物。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

一般情况下，容积率指的是某一基地内地上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和处理需求对地下建筑面积进行容积率的计算。容积率的计算方法一直以来都是由当地政府制定的，对于地下室是否计入容积率、地下商业建筑是否计入容积率等问题都有详细规定。不计入容积率是为了节省用地，鼓励开发地下空间；计入容积率是为了规范房地产销售，避免不良开发商的漏洞。容积率直接关系到建筑用地的利用。

二、容积率的计算方法

建筑面积一般按照《建筑工程建筑面积核算标准》的规定进行计算。

1、建筑底层架空作为通道、公共停车、安置美化、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。

2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）变换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。

3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台还是不封闭阳台，按照其水平投影面积的一半计入容积率，当进深超过1.8米的各类阳台，按全面积计入容积率。

4、半地下室顶板标高明出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积核算值；不足1.0米的不计入容积率。

5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高加上0.2米作为室外地坪，然后按照上述规则核算。

了解容积率的计算方法对于房地产行业的专业人士和购房者都非常重要。通过本文的介绍，我们可以清楚地了解到容积率的含义和计算规则，以及修建面积的核算方法。在购房或者房地产开发过程中，了解容积率的计算方法可以帮助我们更好地评估房产项目的价值和舒适度，做出更明智的决策。