容积率管理办法政策解析，助力房地产行业发展

一、容积率管理办法的前提概念

新时代中，随着社会和经济的提升，房地产业发展迅速，国家对其管理也越来越到位。建造用地是指用于建造修建物、构筑物的土地，包括城乡住所和公共设备用地、工矿用地、动力、交通、水利、通讯等设备用地、旅行用地、军事用地等。它是运用土地的承载能力或建筑空间，不以获取生物产品为主要目的的用地。

二、容积率管理办法的地价管理

土地使用权一经出让，任何单位或个人不得私自更改规划确定的容积率，确需改动规划条件确定的容积率，应按规定的程序处理。土地使用权人依法增加容积率用地的，应按照本办法补交增加容积率地价款。具体的计收标准为：以楼面地价乘以增加容积率部分的建筑面积。楼面地价应评价测算以下内容后选择高确定：新容积率规划条件下评价期日的楼面地价、原容积率规划条件下评价期日的楼面地价、原容积率下出让时楼面地价进行期日调整后在评价期日的楼面地价。增加容积率部分的建筑面积核算标准为：新批准容积率减去基准容积率后乘以用地面积。对于没有楼面地价系统的土地增加容积率的情况，按照不同规划条件下的土地使用权评价差价计收增加容积率地价款。

三、容积率管理办法的执行标准

本办法所指的基准容积率按以下情况确定：归于政府依法出让国有土地使用权的，以使用权出让合同中约定的容积率为基准容积率；国有土地使用权出让合同中没有约定容积率的，按市规划行政管理机构初次批准的容积率为基准容积率；国有土地使用权出让合同中没有约定容积率的，且市规划行政管理机构没有初次批准确定容积率的，按现行执行的控制性详细规划中确定的容积率为基准容积率。新批准容积率按以下情况确定：已获得建造工程规划暂时证的建造项目增加容积率的，最终一次核发建造工程规划暂时批准证确定的容积率为新批准容积率；市城市管理局已对违法建筑进行处置，违章部分符合规划要求并经批准同意，同意的容积率为新批准容积率；市人民政府已批准调整的容积率为新批准容积率；建造单位请求项目规划方案改动涉及提升容积率的，同意改动规划确定的容积率为新批准容积率。

四、容积率管理办法程序

建造单位请求项目规划方案改动涉及提升容积率的，按照以下程序处理：经市政府依法同意提升容积率后，市规划行政管理机构向建造单位核发《建造项目容积率调整通告书》，并抄送市土地行政管理机构。建造单位在收到《建造项目容积率调整通告书》之日起30日内应到市土地行政管理机构、市规划行政管理机构、市税务部门请求补交增加容积率地价款、城市有关设备配套费及相关税费。建造单位持补交增加容积率地价款缴款凭据等相关手续向市建造行政管理机构请求办理《建造工程施工证》。建造单位获得市规划行政管理机构依法核发的《建造项目容积率调整通告书》后，在3个月内到市土地行政管理机构请求补交增加容积率地价款。市规划行政管理机构在受理建造项目规划审验请求时，应当对建造项目总建筑面积是否符合规划批准确定的容积率进行审阅。本办法实施前批准建造的项目，市规划行政管理机构在进行规划审验前应函告市土地行政管理机构。市土地行政管理机构应对该项目用地的容积率等规划条件，是否符合土地使用权出让合同进行查看，并向市规划行政管理机构出具相关查看。

了解容积率管理办法的政策，对于房地产行业的投资具有重要指导意义。通过本文的解析，我们可以更好地理解容积率管理办法的相关政策，为投资决策提供参考。