商住两用房二手房税费详解，购房者必看！

商住两用房是一种既可以住宅使用，又可以商业使用的房产。商住两用房的产权证上注册的要么是住所，要么是商用。住所的使用年限为70年，而商业用途或综合用途的使用年限为40年。税费的计算一般是按照商铺的标准来进行。

一、商住两用房基本税费

1. 经营税金及附加：税率为差额的5.55个百分点。

2. 土地增值税：税费根据差额比率不同累进计算交纳。增值额未超过扣除项目金额50个百分点的部分，税率为30个百分点；增值额超过扣除项目金额50个百分点的部分，未超过扣除项目金额100个百分点的部分，税率为40个百分点；增值额超过扣除项目金额100个百分点的部分，未超过扣除项目金额200个百分点的部分，税率为50个百分点；增值额超过扣除项目金额200个百分点的部分，税率为60个百分点。

3. 个人所得税：税率为净收入的20个百分点。

二、商住两用房二手房税费

1. 销售费：两边交纳，住所部分为3元/平方米，非住所部分为5元/平方米。

2. 测绘费：买方交纳，面积75平方米以下收200元，75平方米以上至144平米以下收300元，144平方米以上收400元。

3. 契税：买方交纳，基准税率为3个百分点。如果是面积未达90平方米并且是首套房的一般住所，则交纳销售总额的1个百分点；如果是面积超过90平方米（包括90平方米）并且是首套房的一般住所，则交纳销售总额的1.5个百分点。

4. 个人所得税：卖方交纳，交纳销售总额的1个百分点或者两次销售差价的20个百分点。如果发证日期满五年并且是住所，则可以免征个人所得税；但如果是二套房则需要全额收取。

5. 经营税：卖方交纳，税率为5.55个百分点。发证日期未满5年的非一般住所按照全额征收经营税，发证日期超过5年的非一般住所或者发证日期未满5年的一般住所按照两次销售差价征收经营税，发证日期超过5年的一般住所免征经营税。

6. 印花税：销售双方共同交纳，税率为1个百分点。不过自2009年起暂免征收。

7. 手续费：住所为6元/平方米乘以实际测绘面积，非住所为10元/平方米乘以实际测绘面积。

8. 注册费即工本费：80元，共有权证为20元。

购买商住两用房二手房需要注意的事项

1. 商住两用房不仅会因为商业使用而影响日常居住，还包括共用部分的费用和维修费用等都需要与商业使用者共同分摊，这损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的居住业主来说，会带来许多不安全和不便的因素。

2. 商住两用楼存在安全和消防不确定性。现行的消防处理法规虽然有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业经营厅与住所组成的高层建筑”，而不是“既可居住又可用于制造业”的商住两用楼。消防规范要求住所只需设消火栓系统，而商业经营厅和制造业楼还需要按照详细要求配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来看，制造业楼的装修层次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范也较住所严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商将其规划用途报建为住所，并按照住所消防规范审批，无疑存在一定的消防不确定性。

由于商住两用房的特殊性，税费的计算较为复杂。购买或出售时，我们要了解清楚商住两用房二手房的税费情况，以避免产生争议。