商住两用房税费计算方法及注意事项

一、商住两用房税费计算方法

根据房屋类型的不同，商住两用房的税费计算方法也有所不同。商住两用房是既用来居住又用来商业办公的房屋，使用年限为40年，税费一般按所在商铺来计算。

1. 营业税金及附加

营业税金及附加的税率为差额的5.55%。

2. 土地增值税

土地增值税根据差额比率不同累进计算缴纳：

(1) 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

(2) 增值额超过扣除项目金额50%的，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

(3) 增值额超过扣除项目金额100%的，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

(4) 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

3. 个人所得税

个人所得税的税率为净收入的20%。

二、二手商住楼卖房需要缴纳的税费

对于二手商住楼的卖房交易，需要缴纳以下税费项目：

1. 交易费

交易费由买卖双方共同缴纳，住宅部分为3元/平方米，非住宅部分为5元/平方米。

2. 测绘费

测绘费由买方缴纳，根据房屋面积不同收取不同费用。

3. 契税

契税由买方缴纳，基准税率为3%。对于面积不足90平方米且为首套房的普通住宅，缴纳交易总额的1%；对于面积超过90平方米且为首套房的普通住宅，缴纳交易总额的1.5%。

4. 个人所得税

个人所得税由卖方缴纳，缴纳交易总额的1%或者是两次交易差价的20%。如果发证日期满五年且为唯一住房，则可以免征个人所得税；但如果是二套房，则需全额缴纳个人所得税。

5. 营业税

营业税由卖方缴纳，税率为5.55%。发证日期不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税；发证日期超过5年的非普通住宅或发证日期不超过5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税；发证日期超过5年的普通住宅免征营业税。

6. 印花税

印花税由买卖双方各自承担，税率为1%。但自2009年起，印花税暂免征收。

7. 手续费

手续费根据房屋类型不同收取，住宅为6元/平方米*实际测绘面积，非住宅为10元/平方米*实际测绘面积。

8. 登记费

登记费即工本费为80元，共有权证费为20元。

商住两用房是一种特殊的房屋类型，其税费计算较为繁琐。如有任何疑问，建议咨询当地相关部门以获得准确的计算结果。