二手期房买卖注意事项及税费承担

一、销售合同的实行力

根据法律规定，即使二手期房没有竣工，也没有办出产证，销售合同依然有效。上海高院明确指出，卖方没有获得房地产权证并不影响销售合同的效力，只是不能进行预告注册而已。

二、合同签订对象

二手期房的销售方式一般有两种，一种是买方直接与开发商签订预售产品房销售合同，取代原卖方的地位；另一种是买方与卖方签订债款转让合同。购买时需注意选择稳妥的销售方式。

三、债款转让通告书的重要性

购买二手期房时，买方应确保卖方已付清到期应付的房款，并要求卖方将对开发商的权利转让给买方。同时，卖方需出具《债款转让通告书》通知开发商，以确保债权转让的有效性。

四、防止一房二卖

为防止卖方将房子卖给别人，导致买方的置业期望失败，可以约定将预售合同等正本交由中介公司或律师事务所保管，以防止一房二卖的情况发生。

五、卖方反悔的处理方式

如果卖方在拿到小产证后反悔不卖，买方除了要求追加违约金外，还可以要求卖方继续履行合同，即要求卖方将房子过户给买方。买方可以同时采取多种方式来维护自己的权益。

六、税费承担需提前了解

购买二手期房时，买方和卖方需提前约定税费的承担方式。一般情况下，房子过户两次，契税和营业税都要征收。买方应做好税费承担的准备，以免发生纠纷。

购买二手期房需要注意上述事项，以保障自己的权益。如发现卖方有违约行为，及时向法院申诉，并寻求专业的房产律师的帮助，以确保自己的合法权益。