房地产长效机制的内容及对去库存的影响

房地产长效机制的最新动态

近年来，我国房地产调控进入了一个新阶段。党的十九大提出了多主体供给、满足多层次住所需求、租售并重的新思路，明确了房地产长效机制的发展方向。与此同时，全球经济温和复苏，北美和日本的地产市场也在逐步升温，这使得人们对我国楼市的未来和调控走向进行了不同的判断。

去库存是本轮楼市调控的重要内容。近三年来，我国房地产去库存取得了显著成效。一、二线城市的房地产销售火爆，去库存的作用已经超出预期；而三、四线城市曾经是去库存的重点，但在去年年末对一、二线城市房地产销售采取从严调控措施后，三、四线城市的房价出现了较大程度的上涨，成为支撑今年房地产销售的重要力量。

对经济的影响而言，目前房地产销售投资并未出现明显回调，对经济的负面冲击尚不明显。尽管新开工和销售两大指标有所回落，但整体来看，回落幅度有限。今年1-9月，房屋新开工面积增加了6.8%，房地产销售增速也保持在10%以上，说明房地产投资在未来半年内仍将得到支持，对经济的负面影响可能会在明年二、三季度初步体现。

房地产长效机制对去库存的影响

在去库存之前，一线城市基本不存在库存压力，主要压力集中在三、四线城市。通过放松流动性、降低购房门槛等政策措施，加上“资产荒”的持续存在，购房需求逐渐释放，呈现一、二线向三、四线城市传导的特征。从目前的数据来看，除了部分三、四线城市的去化周期仍然较长外，大部分城市的库存去化周期已经处于合理范围（约12个月左右）。可以说，本轮去库存已经完成或接近尾声。

房地产对经济增长的影响将从对增速的贡献转化为对增长质量的贡献，稳定的销售有利于确保长效机制的出台。未来，房地产与微观经济的联系可能会发生以下两个变化：

首先，在此之前，衡量房地产对经济增长的贡献主要体现在房地产投资上；而在此之后，主要体现在房地产消费上。其中，租赁将成为越来越重要的住房消费方式，租赁及其产业链对经济增长的影响将逐步释放。其次，随着房地产行业从制造业转向服务业，作为一个整体，它对增速的影响必定下降，但对就业的影响必定上升。例如，未来我国将形成数百万的从业人员队伍从事房屋销售，还将形成百万规模的物业管理专业人员，从事房屋管理，以及大量社区工作人员等。

房地产长效机制与经济的关系

房地产销售分化可能是大势所趋。随着经济的发展，人口向资源和就业机会集中的大城市周边集聚成为全球性的规律。这意味着一线城市和中心城市周边的房价要明显高于三、四线城市，并且涨幅也会呈现不平衡的情况。但这并不意味着一线城市的房价不存在泡沫，毕竟，房价收入比、租金收入比等指标显示，我国一线城市的房价已经堪比纽约、东京等全球一线城市。随着居民产业多元配置需求的增强，一线城市过高的房价很难继续得到有效支撑，因此存在回调压力。

我国的房地产价格与收入存在着螺旋式上涨的现象，房地产价格受政策调控的影响非常明显。每当出现一轮大幅上涨，房地产调控政策就会相继而至。中央多次表态，房子是用来住的，不是用来炒的，表明了冲击房地产泡沫的决心。在这种背景下，预计我国房地产销售存在回调空间，特别是之前涨幅较快、居民杠杆比重较高的城市，回调幅度会更为明显。

短期内楼价没有“暴涨”的压力。原因在于，目前政策环境较为严格，不仅提高了首付和贷款门槛，还在调整销售预期。确保“房住不炒”将成为后期的大趋势，因此短期内楼价没有暴涨的压力。

我国房地产市场可能会出现两个大的趋势：首先是城市圈特征日益凸显。从发达国家的经验来看，城市圈是城市发展的高级阶段和大趋势。近年来，房价涨幅居前的城市呈现出向大城市集聚的特征。涨幅较大的城市主要集中在北京、上海、深圳等三大中心城市圈，圈内一些城市虽然属于三、四线城市，但房价涨幅已经超过了部分二线城市。这实际上反映了我国城市化发展进入了新阶段，城市圈对房地产销售的影响将逐步增强。

房地产长效机制的内容包括去库存等重要内容，并对去库存产生了积极影响。房地产与经济的关系将发生变化，房地产销售将分化为一线城市和三、四线城市的差异。短期内楼价不会暴涨，而未来房地产市场可能呈现城市圈特征日益凸显的趋势。