个人转让房地产土地增值税计算及优惠政策解析

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。但我国税法对个人转让房地产土地增值税方面出台了以下一些优惠政策。

一、优惠政策

根据《土地增值税暂行条例实施细则》，个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免缴土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由个人自行转让原房地产而取得收入的，免缴土地增值税；对个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免缴土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。

而《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。

二、计算方法

个人转让房地产土地增值税的具体计算方法主要分为三种：

1. 能提供评估价格的计算方法：

土地增值税应纳税额=〔转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金〕×适用税率

评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。与转让房地产有关的税金包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。评估费用可以在计算土地增值税时扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

2. 不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法：

土地增值税应纳税额=〔转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金〕×适用税率

n是指购入房屋到转让房屋的年度数。与转让房地产有关的税金包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。上手购房缴纳的契税可以在计算土地增值税时扣除，但不作为加计5%的基数。

3. 既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法：

土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率

具体核定征收税率由各省确定。

以上是个人转让房地产土地增值税的计算方法和优惠政策的详细解析。根据自身情况选择适合的计算方法，了解相关优惠政策，可以有效减少个人转让房地产土地增值税的负担。