保障性住房政策的内容及实施情况分析

一、保障性住房政策的指导思想

保障性住房政策的指导思想是以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深化贯彻执行科学展开观，将处理城市低收入家庭住宅困难作为保护大众利益的重要任务和住宅准则变革的重要内容。

整体要求方面，以城市低收入家庭为目标，进一步树立健全城市廉租住宅准则，改进和标准经济适用住宅准则，并加大棚户区、旧住宅区改造力度。

标准准则方面，处理低收入家庭住宅困难要坚持安身国情，满足标准住宅需求，并进一步树立健全城市廉租住宅准则。

二、改进和标准经济适用住宅准则

改进和标准经济适用住宅准则的重要性在于合理确定经济适用住宅标准。根据经济展开水平和大众生活水平，经济适用住宅的套型标准应控制在60平方米左右。

在经济适用住宅的上市销售处理方面，要严格执行政策规定。经济适用住宅属于方针性住宅，购房人只具有有限产权。购买经济适用住宅不满5年的，不得直接上市销售，如果购房人确需转让经济适用住宅，政府将按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。此外，还要加强单位集资协作建房处理。

三、保障性住房政策的具体做法

为加大廉租房的动工力度，新的法规鼓励新建廉租房，采取配套动工和相对集中动工办法，与之前的法规有所不同。此外，还拓宽了廉租房的资金来源，加入了省级和中央财政投入部分，同时规定公积金增值收益的投入比重从5%提高到10%。

对于经济适用房方面，新规重点关注其有限产权，规定购买经济适用房不满5年不得上市，5年后需补交土地收益，政府可优先回购。此外，还给予更多的政策优惠，如免收各类行政事业性收费和政府性基金。

廉租房和经济适用房的规定都严格约束了面积，廉租房的套型面积约束为50平米以内，经济适用房的面积约束在60平米左右。这些规定保证了保障性质的住宅和商业房产之间的严格销售划分，并澄清了之前关于经济适用房供给方针是否会扩展化的疑虑。

在资金获取方面，预计明年起保障性质的住宅的投资将有大幅增加，部分土地供给富余的城市的双限房供给也会大幅增加。然而，由于供给趋紧，高端商业房产的价格上涨压力也会增加。

需要指出的是，方针性住宅的供给仍需一段时间，需要国家和地方财政的大量投入。在新的财政收入来源开征之前，这可能会面临一定的困难。由于未来几年内住宅地产供给失衡的情况不会有根本性的改变，对房地产板块的评级仍然保持优于大市的态势。