容积率计算方法及其影响因素解析

一、容积率计算方法

根据北京市规划委员会发布的《容积率目标核算规矩》，容积率的计算公式为地上总修建面积除以规划用地上积。不同类型的修建有不同的核算原则，具体如下：

1. 住所修建：当标准层层高大于4.9米时，修建面积的核算值按该层水平投影面积的2倍核算；当层高大于7.6米时，修建面积的核算值按该层水平投影面积的3倍核算。

2. 作业修建：当标准层层高大于5.5米时，修建面积的核算值按该层水平投影面积的2倍核算；当层高大于8.8米时，修建面积的核算值按该层水平投影面积的3倍核算。

3. 一般商业修建：当标准层层高大于6.1米时，修建面积的核算值按该层水平投影面积的2倍核算；当层高大于10米时，修建面积的核算值按该层水平投影面积的3倍核算。

二、容积率的影响因素

容积率是衡量修建用地利用强度的重要指标，其值为地块内地上修建物的总修建面积与地块面积的比值。容积率的高低直接影响居民的舒适度和小区设施的使用情况。具体影响因素如下：

1. 居民舒适度：容积率越低，意味着小区内房子建得更少，居民的舒适度相对较高；反之，容积率越高，居民的舒适度越低。高密度的住所会导致高密度的寓居人口，给小区内的设施和服务带来压力，降低居民的舒适度。

2. 小区设施：高密度的寓居人口对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道等设施构成较大压力。频繁的使用会加重设施的老化，因此购买高密度小区时需要对设施提出更高的要求。

容积率是衡量修建用地利用强度的重要指标，不同类型修建有不同的核算原则和公式。容积率的高低直接关系到居民的舒适度和小区设施的使用情况。在购买房产时，需要根据自身需求和舒适度的考虑，选择适合的容积率水平的小区。