二手房过户费用计算及注意事项

作为二手房交易的重要环节，二手房过户费用的计算方法是购房者需要了解的一个问题。根据规定，二手房过户涉及的税种主要有营业税、契税、自己所得税、印花税、土地增值税、城建税、教育费附加、本地教育费附加等。

一、营业税

自2016年营改增以来，营业税改为增值税。根据房产证办理的年限，可以判断是否需要缴纳增值税。如果在2016年4月30日之前签订转让合同，并在2016年5月1日之后办理产权变更手续的，需要缴纳增值税，而不需要缴纳营业税。对于购买满2年（含2年）以上的住所对外出售的，可以免征增值税；对于购买不满2年的住所对外出售的，需要按照5%的税率全额缴纳增值税。

二、契税

目前的政策是，住所面积在90平米以下的，契税为1%；住所面积在90-144平米之间的，契税为1.5%；其他类型的住所，不论面积大小，契税都为3%。

三、自己所得税

如果房产证颁发时间在5年以内出售，按照出售价的1%征收所得税。有些地方按照出售价与原购买价差价的20%征收所得税，也有地方可以选择以上两种情况中的一种。如果房产证颁发时间在5年以上出售，如果能证明卖家出售的是家庭居住的唯一住所，可以免征所得税。

四、印花税

住所面积在90平米以下的免征印花税，其他情况按照出售价的0.05%征收。

五、评价费

如果不需要按揭，一般不需要评价费。评价费一般在5‰以内，具体费率因地区而异。如果不按揭，可能也不需要评价费；如果需要中介代理办理产权证，可能中介费中已经包括了评价费；也有可能在房地产交易中心办理过户手续时直接向申请人收取评价费。

六、中介费

如果自己办理过户，可以不需要中介。如果交易房屋必须涉及中介（如需要按揭），中介费一般为0.5-2.5%；如果只需要中介代理办理产权证，只需支付大约200元左右的代理费。

七、其他费用

有些地方可能还涉及工本费、登记费、交易费等，但金额较小。房改房土地出让金按照地方政策缴纳，各地政策有所不同。

根据房产证的办理流程来看，如果房屋产权证已经超过5年，过户费用并不高。不需要赠与过户或公证等繁琐手续。

详细标准：

普通住所房产证不满2年的，营业税为出售价格的5%；自己所得税为1%；印花税为出售价格的0.1%；契税为3%（第一次购买为1.5%）。

已满2年的普通住所，免征营业税；印花税为出售价格的0.1%；契税为3%（第一次购买为1.5%）；自己所得税如果出售的房子是家庭唯一住所，也可以免征；交易手续费为6元/平方；工本费为80元。

非普通住所，契税为3%；印花税为出售价格的0.1%；营业税如果房产证颁发时间不满2年，需要缴纳出售价格的5%作为营业税；自己所得税为1%；土地增值税为1%。已满2年的普通住所，免征营业税；自己所得税如果出售的房子是夫妻双方的唯一住所，也可以免征。

以上就是关于二手房过户费用计算及注意事项的详细解答，希望能帮助购房者更加清晰地了解二手房过户时的各种费用，并避免不必要的麻烦。