商铺租赁合同要注意的要点及风险点

商铺租赁合同是商铺承租方与出租方之间的重要合同，涉及到双方的权益保护和责任义务。在拟定商铺租赁合同时，需要考虑到许多细节约定，以避免日后发生纠纷。本文将从承租方的视角，列举一些常见的风险点，以及应该注意的要点。

一、产权

在签订商铺租赁合同之前，承租方需要确保房子的产权情况。商铺的类型必须符合商业用房的性质，土地用途也必须允许作为商铺使用。否则，承租方将面临无法办理运营执照和非法使用房屋的风险。此外，还需要明确房屋的权利人，以确保与权利人或其代表签署租赁合同。如果是业主出租，承租方应要求核实房产证原件并保留复印件。

二、重要事项的陈述和确保

合同中应要求出租方承诺：房屋产权完好（不存在任何约束），租期内无拆迁、严重装修或市政改造影响正常运营的情况，以及消防检验合格和市政配套能满足运营需要等。承租方往往难以了解物业的外在潜在风险，包括抵押、司法约束、市政建设等。因此，在合同中应明确约定出租方对这些重要事项的陈述和确保。

三、工商注册

如果承租方需要在商铺进行工商注册，应约定出租方协助办理工商注册、消防报验等审批手续。同时，出租方应确保在签订租赁合同时，没有工商注册受限的情况，如上家注册未处理变更、未经消防和安全检查、司法约束等。

四、转租和转让费

如果上家租赁合同中有不得转租的条款，承租方单独转租是无效的，业主有权随时收回商铺。因此，如果必须转租，应与转让方和业主签订三方协议。在转租时，应明确转让费由谁支付，并尽量签订长期租约，避免只签订一年并约定到期优先续租。合同中还应明确：非承租方原因导致合同解除时，转让费应退还给承租方，也可以考虑按比例返还转让费。

五、装修和到期处理

商铺租赁中常常存在装修免租期，承租方需要进行装修，期间不需支付租金。然而，免租期并非法律明确规定的概念，因此需要在合同中明确约定。此外，如果需要装修，合同到期时，应明确装修是折价或拆除，还是归出租方所有。如果是折价，应明确折价金额的计算方式。在违约责任的约定中，违约金往往等同于押金或保证金，金额往往较低，往往小于装修损失，因此如果存在装修，应在违约情况下对装修损失做出约定。