小产权房屋买卖合同效力如何认定

小产权房屋买卖合同的效力一直是一个备受争议的问题。小产权房属于农村居民自建的房屋，通常没有产权证，因此在买卖过程中存在许多法律风险。下面，我们将从法律的角度来探讨小产权房屋买卖合同的效力认定。

一、认定小产权房买卖合同无效的理由

1、农村集体所有土地的使用权不得流转

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，除非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业。根据我国房地产管理法规定，房屋的所有权和土地使用权同时转让、抵押。因此，小产权房买卖合同违反了法律的强制性规定，因而无效。

2、农村宅基地使用权的取得有严格的身份限制

小产权房中的一部分是农户在自家宅基地上建造的，这就涉及到宅基地使用权是否可以转让的问题。然而，城镇居民并不具备集体经济组织成员的身份，因此无法取得宅基地使用权。因此，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。

3、国务院等有关部门的文件禁止小产权房的买卖

国务院等国家有关部门曾出台过许多相关规定，禁止城镇居民购买小产权房、在农村购置宅基地。

二、小编对小产权房买卖合同效力的看法

除了上述认为合同无效的理由外，小编认为小产权房买卖合同应当被认定为有效。以下是小编的观点：

1、从历史的角度来看小产权房问题

在1999年第二次修订《土地管理法》之前，小产权房买卖是被允许的。

2、从《中华人民共和国物权法》的制订过程来看小产权房

《物权法》经过多次审议和修改，其中包括宅基地转让的规定。根据《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条的规定，宅基地使用权不得单独转让，但建造在该宅基地上的住房可以一并转让。

3、小产权房买卖合同是债权行为

小产权房买卖合同属于债权行为，而小产权房的变更登记属于物权登记行为。物权行为与债权行为是有关联但相区别的，物权变动的禁止并不影响债权的设立。因此，尽管小产权房根据现行政策无法进行变更登记，但当事人仍然可以订立小产权房买卖合同，合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现。当事人可以以合同目的无法实现为由，要求解除合同，而不是认定合同无效。

只要争议房屋为合法建筑物，应当认定该买卖房屋的合同为有效。因此，小产权房买卖合同的效力应当被认定为有效。