共有产权房的特点及需要完善的地方

共有产权房作为一种经济适用房的变异方式，其特点主要体现在价格构成机制和出资方法上。首先，共有产权房的用地性质由划拨改为出让，并按照产品房进行开发，出售价格也与产品房等同。相比传统的经济适用房，共有产权房增加了土地资本，房价实际上是“随行就市”。这种价格构成机制维护了产品房销售价格，但失去了经济适用房平抑房价的目标。

其次，共有产权房的出资方法是由政府按照“三七开”或“五五开”垫资，不影响购房者向银行申请商业贷款等。与开发商推出的“零首付”优惠政策相比，共有产权房的垫资人是政府，融资方法上并无本质区别。

一、共有产权房需要完善的地方

1、共有产权房试点时并没有提供廉租房等保障性住所供给，这种变异的经济适用房方法在当时具有一定吸引力。然而，从2008年开始，国家确立了为低收入家庭提供廉租房的政策，并构建了以廉租房为主体、以经济适用房和公共租赁房为补充的保障性住所体系。通过廉租房的方式解决低收入家庭的住房问题，已被证明更为合理。

2、共有产权房有两种方式，一种是政府拥有30%的产权，另一种是政府拥有70%的产权。然而，在这两种方式中，政府真实出资的金额并不明确。如果政府真的以土地出让金出资，将经济适用房政策“换算”成“股份”，可能违背了经济适用房政策的初衷。因为划拨的土地和其他优惠政策本来就是经济适用房购买政策应享受的。

3、从价格构成机制和出资方法来看，共有产权房承认并维护了销售价格，因此，在房价持续上涨的时期，共有产权房必然会推动房价上涨。从长远来看，共有产权房对区域政府和房产商有利，远远超过购买共有产权房的低收入群体，更胜于购买产品房的大众群体。

二、共有产权房的前景与挑战

共有产权房作为一种试点政策，旨在解决中低收入家庭的住房问题。然而，共有产权房的实施还面临着一些挑战。首先，共有产权房需要政府和开发商的合作，但在实际操作中，政府和开发商之间的利益分配问题可能成为制约因素。其次，共有产权房的出资方式需要政府垫资，这对政府的财政压力提出了更高的要求。此外，共有产权房的推广还需要建立完善的管理和监督机制，以确保购房者的权益得到保障。

三、共有产权房的发展前景

尽管共有产权房在实施过程中面临一些挑战，但它仍然具有一定的发展前景。共有产权房可以为中低收入家庭提供购房的机会，减轻他们的购房压力。同时，共有产权房也可以促进房地产市场的稳定发展，避免房价过快上涨。因此，政府应加强对共有产权房的政策支持和监管，推动其良性发展。

共有产权房作为一种解决中低收入家庭住房问题的尝试，具有一定的优势和不足。在推广共有产权房的过程中，需要进一步完善相关政策和机制，以确保其能够更好地发挥作用。