共有产权房屋解析：特征、优势及政策规定

共有产权房屋是指中低收入家庭购房时，根据个人与政府的出资比例，共同拥有一套房屋的产权。这种房屋的产权可以由政府和市民进行平分，市民还可以向政府“赎回”产权。共有产权房屋的特征主要体现在以下几个方面。

一、与经适房的区别

共有产权房与经济适用房的区别在于用地方式的改变。共有产权房的用地由划拨改为出让，出让的土地与划拨的土地之间的价差以及政府给予的经济适用房优惠政策，都转化为政府出资形成的产权。此外，共有产权房可以将传统的划拨土地经适房的有限产权量化为明确的产权比例，解决了界限不明确的问题，确保保障性住房的产权有准确的法律定位。

二、政府出资形成产权

共有产权房的执府指导价、购房人的出资以及房价总额的差价都由政府出资，形成共有产权。共有产权房上市或退出时，购买政府的产权部分或按一定比例与政府分成即可。此外，共有产权房还实施了一系列政策，包括5年内原价购买、5至8年加同期贷款利息、8年后按市场评估价购买或按比例分成转让等。

三、共有产权房的优势

共有产权房具有以下优势：

1. 降低房价：共有产权房分散安排在市区的商品住宅开发项目中，由政府统一回购和供应。共有产权房的总量约占当年住宅总量的5%～10%。如果是集中建设的共有产权房项目，会采取限房价、竞地价的方式公开出让。此外，共有产权房通常安排在拆迁成本较低的地段，从而降低房价。

2. 避免投机行为：政府通过拥有部分房屋产权的形式，遏制了富人买房、投机者和转租等不良行为，强化了政府的职能。共有产权房的产权明确，私下倒卖侵占了共有产权人即国家利益，国家有法律依据追讨其非法牟利。

3. 约束建筑商和供应商：共有产权房的质量和价格可以直接参照同类商品房，建筑商和供应商受到直接约束。共有产权房的政府完全退出建设和供应环节，消除了相关寻租空间。

共有产权房屋是中低收入家庭购房的一种形式，其特征、优势和政策规定都有明确的规定。共有产权房屋的推广和发展将有助于解决住房问题，实现“房等人”的目标。