打折降价、“第二套半价”也无人问津！省会城市一样卖不动房？

今年9月的时候，我们曾谈论过关于长沙网红公寓价格暴跌，“入手一年，蒸发几十万”的话题。而来到2021年的尾声，继长沙之后又一个公寓价格大跳水的省会城市出现了！是谁呢？昆明！

目前的昆明公寓市场，已经降到了“冰点”。但到了年底，开发商房企都着急现金回流，因此不少楼盘开始“疯狂打折”，售价一降再降。据了解在昆明呈贡区的某商办项目，此前售价为8000元/㎡，目前在售的、面积在37-78㎡之间公寓和LOFT，价格已经降到5000元/㎡-6000元/㎡，要知道昆明的商铺均价都在2万元/㎡左右。

销售价格一降再降之后，公司还进行内部优惠活动，直接推出“第二套半价”的活动，简直把公寓卖出了“超市过年大促销”的感觉。

为什么省会城市的公寓开始接二连三出现“价格大跳水”？

一方面，受住宅市场成交量与价格大跳水影响。因为楼市调控政策，目前多数城市住宅价格已经趋于稳定甚至开始下跌，但公寓却不在调控之列，因此在有些地区公寓的价格甚至已经高于住宅；另一方面，公寓的市场供应量远高于需求。据相关数据，长沙有些地区的公寓存量去化周期长达七八年。

为了解决公寓市场的“难题”，今年8月底，昆明市发布了遏制商业办公类建设项目变相改造为“公寓”按住宅使用的相关通知。昆明公寓库存大，其中一个重要原因就是大量办公项目被改为公寓进行销售。而此次新规将遏制商办项目改公寓，从供应端严格控制公寓供应量，纠正供需失衡，利好公寓类楼盘。有不少业内人士分析，新规发布后昆明公寓价格或许有望出现反弹。

除了降低供应量，昆明还试图通过将公寓水电转换成民用水电，并附加*、可*等福利，加快存量去化。

遏”，也有利于引导商业办公产业的健康发展。《意见》所指商业办公类项目为在商业用地、商务用地、商业商务用地、商住混合用地以及居住用地上建设的商业、办公建筑；酒店、旅馆、度假村、服务型公寓等按照《旅馆建筑设计规范》执行的建筑除外。

在10月13日，海南省也发布了《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，遏制商办类项目变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑的行为；广州、佛山等城市更是在去年就已经纷纷发布新规，禁止商办变公寓、不得设置厨房等居住空间，以此对本地商业、办公类项目销售和服务型公寓的建设进行规范。

在房地产市场，公寓比起住宅，短板其实很明显——产权只有40年、不带*、商用水电、交易税费种类多且税率高、居住舒适度……但因其不限购，所以是过去不少人的投资选项。但随着越来越多城市对住房租赁市场和商业办公产业的规范，投资公寓已经需要大家谨慎考虑了。

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