某林楼市向左or向右？稍安勿躁，等待这些信号

转眼进入四季度了，楼年终收官战已经悄然打响。

今年桂林天气热的时间有点长，不知道剩下的时间冷空气会不会报复性反弹。可以基本确定的是，*后两三个月楼市难有大的反转了。

“十一”之后，就不再是楼市的旺季。前三个季度的走势成形，市场大局已定，随着年底的临近，开发商一方面为回款指标做*后的冲刺，另一方面也开始准备明年的经营计划了。

 

明年桂林楼市会是如何一番景象呢？任何判断都需要依据，市场是走出来的。需要等待从今年底开始至明年初的一系列指标变化，才能逐渐看出端倪。

 

所以，仍在关心楼市、房价的朋友，不妨从年底开始就持续关注以下信息、信号。

 

楼市库存是否降低

 

这是*关键的一个指标。去年末桂林商品房库存900多万方，其中商品住房700万方，消化周期近15个月，那么到今年末会有什么变化呢？

 

因为今年销售量、新增供应量暂时没有*终数据，还有*后两个多月时间，数据仍在动态变化，*后还是要看主管部门统计的权威数据。如果*终的消化周期低于去年，甚至是降到12个月以内，那将是一个积极的入场信号。

 

目前可以确定的是，鉴于今年土拍市场基本消停，未来一两年的新开工面积将大幅收缩，这是肉眼可见的事实。

 

房价跌幅是否收窄

 

根据桂林市统计局的数据，2020年商品房销售均价同比下滑8.1%。如果今年的同比降幅能够收窄，那将是一个好的迹象，否则短期走势仍难言企稳。

 

特别是年底的尾巴效应，即12月份如果开发商为了加大回款，维持较大的促销力度，那就会对明年至少一季度的价格走势形成打压，因为购房者会以此作为新的价格参考点，形成对未来合适价格的推断，从而反过来影响价格走势。

 

年底的价格走势暂时不好判断。既有部分片区针对部分人群购房补贴契税的正向因素，也有不得低于预售备案价85%的行业规定，但同时开发商也面临各自的实际回款压力，以及可能采取的灵活促销手段，多重因素交互影响，实际情况有待观察。

 

这正是上一篇我们专门讨论的，因为价格走势的惯性，以及购房者心里的价格锚定和依赖现象很难短期改变，因此建议开发商应根据市场大势调整策略，从开发周期、管理成本控制等多方面优化经营计划，而不是过度依赖短期价格手段，*终伤及楼盘的质量。

 

宏观数据是否改善

 

宏观数据有很多类，*核心的当然是全市居民人均可支配收入，这是购买力的直接反映。

 

2020年之前，桂林市全体居民人均可支配收入年增幅基本都保持在8%以上，但2020年掉到了5.2%，其中城镇居民更是只有2.6%。

 

今年我们需要看这个数据能否恢复至疫情前的水平，毕竟随着疫情的控制、旅游支柱产业的复苏，这是有理由期待的。

 

说到旅游业，从今年上半年公布的旅游收入和人次来看，恢复到2018年的水平没有悬念，再加上国庆的捷报，全年下来是否能恢复到历史*峰值2019年的水平？拭目以待。

 

除了旅游总收入和总人次，个人更关注人均消费金额的数目字。桂林接待游客的区域来源，官方虽然没有公布详细数据，但可以肯定的是，这两年区内游、市内游的比例很高，人均消费金额在一定程度上可以反映出桂林市民消费力、消费信心的变化，对楼市有一定参考意义。

 

同样，上半年的数据是好的，人均1230元，超过去年水平，接近2018年，较2019年的1355元尚有明显差距，需要下半年继续发力。

 

宏观市场是否企稳

 

宏观市场很宽泛，这里只说具体的两点，一个是标杆房企，一个是风向标城市。

 

“房住不炒”下的调控政策，其目的无非是防止出现日本上世纪九十年代那样的楼市暴跌、崩盘。但这个过程中，又势必出现泡沫过大的地区遭受重锤，并且伴随出现部分房企翻车现象，对全行业形成心理震慑。

 

那么就看恒大、花样年这些先后爆雷的品牌房企，到底以什么样的方式着陆。其实也不用等事情完全落地，因为这个过程有多长谁也说不清，只要有一个能够被各方接受、可行的方案出来，同时没有更坏的消息爆出，就说明风险已经释放、市场已经出清。

 

另外看深圳、东莞这些既是楼市标杆、又离我们很近的城市，已经被锤了大半年，也阴跌或是横盘了大半年，但是自身的内生需求和动力又很强劲，一旦进入新的平稳期之后，又会发挥风向标的作用。

 

远的不说，就说返乡置业潮，桂林已经两年多没看到了，他们来自哪里呢？以前我们分析过，很大比例还是来自珠三角，他们不仅带来购买力，更主要是带回一线的信心、预期。

 

以上信息变化，受影响*的莫过于桂林的改善型、二次以上置业型群体，也是左右市场走势的一个重要群体。

 

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