高层发布2道“铁令”，全国响应！该不该买房清楚了

 

目前的楼市可以说是开始了“断水断粮”的状态，整个房地产行业的资金都开始紧张了起来，无论是房企也好，还是购房者也罢，都在为资金发愁。而且只要调控政策不放松的话，这种状态就很难在短期内得到缓解。

 

高层发布2道“铁令”

 

出现这种状态的原因离不开高层发布的2道楼市“铁令”。

 

去年8月末，住建部联合央行共同组织了多家房企进行座谈会，提出了“三道红线”的举措，并要求房企在规定的期限内，把负债等指标降低到标准线以内，如果时限内未能完成减负债目的话，那今后房企们的融资增幅将受到一定的上限约束。

 

这里提到的“三道红线”是指，剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。

 

如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，有息负债规模不得增加；如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%；而对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

 

随后，在2020年的*后一天，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档次、分品类地对各类银行向房地产企业融资贷款和个体购房者发放按揭贷款的上限都分别做了设置。

 

其将银行业机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

 

这2道楼市“铁令”一下发，房企们降负债的压力骤然上升，不得不想办法通过卖房子来回笼资金缓解资金链压力；而银行的房贷额度也越来越紧张，购房者的购房门槛也进一步提高。可以说楼市陷入了“一边卖不掉，一边买不起”的局面。

 

 

 

全国作出响应

 

在房贷集中度管理制度下，今年以来，多地部分银行房贷额度紧张，二手房停贷、放款时间延长等消息频出。不过，这或许是身在热门的一二线城市的购房者才会深切体会到的。

 

但另一个让全国大部分购房者都感同身受的是，今年以来，多地上调了房贷利率。据统计，截至今年6月中旬，已有包括杭州、广州、重庆、成都、苏州、宁波等近60个城市上调了房贷利率，有的城市甚至4连涨、5连涨。

 

例如：上海：首套房贷利率从4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%；广州：今年5次上调房贷利率，首套房贷利率从年初的5.05%上调至5.85%，二套房贷利率从年初的5.25%上调至6.05%-6.15%不等；苏州：首房首贷利率大范围超过6%，招商银行更是直逼6.6%；杭州、成都、南京、深圳、南宁等城市的首套房贷利率也已突破6%……

 

这让购房者的购房成本大大增加。以上海为例，假设贷款200万元，贷款年限30年，用安居客的房贷计算机可以得出，贷款利率4.65%和5%之间差了15.2万的利息。

 

 

今年该不该买房？

 

在楼市调控政策不断收紧，房贷利率不断上涨的情况下，许多人可能会开始纠结，今年该不该买房？

 

其实，在“三道红线”的要求下，不少房企为了快速回笼资金而开始降价卖房，这对不少购房者来说是个好消息。但是想要等着大跌后再买入是不太现实的，要知道，楼市出现了双向调控，且高层也多次提及要“稳地价、稳房价、稳预期”，所以未来房价的走势就是一个“稳”字。

 

在笔者看来，对于刚需而言，如果遇到了优质房产的话仍建议尽早买入，再晚的话，可能门槛还会更高。不过，前提是要量力而行，也就是在有足够的准备资金下去购买自己能够承受的房子。可以看到的是，现在的“断供房”越来越多，据某拍卖网公示的相关数据显示，截至今年8月份，法院拍卖的商品住宅数量已经高达267万套，且预计今年年末将超过400万套。这里面大多数都是因为没有合理安排资金，*后还不上贷导致房子被银行收回。所以一定要做好充足准备后再入手。

 

而对于投资客而言，还是建议观望，现在可不是投资的好时机。随着房地产的金融属性正不断降低，住房也正回归居住属性，投资客的投机想法将不再可取。

 

 

 

此外，如果没有购房资格，想将投资目标转向商铺或写字楼的人，建议要谨慎，尽管现在国家各项政策都在大力支持实体经济的发展，且今年以来商业地产的整体市场稳中向好，但这类资产的投资风险要比住宅高，而且投资门槛也会更高，比如不能使用公积金贷款，贷款成数不能高于5成，贷款*长年限仅为10年，贷款利率一般还会在基准利率的基础上上浮20%~30%，所以还是要量力而行。

 

总而言之，从上述高层发布的2道楼市“铁令”中可以想到，高层的期望无非是想通过持续的强调控，来削弱房地产的经济权重，让实体经济和消费经济占比强大起来；同时通过不间断的调控，来稳定房价，并大力发展实体经济，提升国民的收入，*终稀释高房价。据银保监会公开的相关数据显示，今年上半年普惠型小微企业贷款增速保持在30%以上，信息技术服务业贷款、科学研究服务业贷款同比分别增长19.3%、23.7%，均高于各项贷款增速……这也印证了国家正从金融侧加大实体经济的支持力度。

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