楼市*的风暴还没来，但在酝酿了！

土拍暂缓，新规则待公布。

 

深圳、青岛、天津突然暂停之前规划的土拍，决定重新调整规则，一时间市场又开始风声鹤唳。

 

一场轰轰烈烈的楼市改革，正铺面而来。

 

有一说一，之前的所有调控，严格上来说，都不是在解决高房价，而是通过砍断需求，来强制降温楼市。

 

*典型不就是调控2.0版本的二手房指导价，只是通过增加*成本来人为减少需求，并且希望量跌达到价跌的目的。

 

这种操作效果太久了，而且房价下跌的效果不尽如人意。

 

所以规则还需要进一步调整，属于楼市的*风暴，还没到来。

 

不过近期的信号却明显释放出，这场楼市风暴，已经在酝酿了。

 

这场风暴是什么？

 

所有高房价的根源——土地。

 

据说自然资源部近日召开了一次闭门会议，就是要调整土拍政策。

 

限定土地溢价上线，不得通过调高底价、竞配建的方式抬升实际房价，地价到顶后，将通过摇号、一次性报价或者规划方案评审等方法规定土地归属。

 

这次闭门会议*快反应的就是地产股票的大涨，虽然土拍细则*后未出，但一场改革风暴的味道，倒是提前传出来了。

 

土地价格高，房价就必然会高，这点已经是常识。

 

羊毛出在羊身上，面粉贵，面包肯定要涨价，所以为了控制面包涨价，现在核心城市搞了个限价，就是从拍面粉开始，就决定了你面包要卖多少钱。

 

限价这种玩法，实际就是从房企扣肉给买方。

 

而且还会给市场一种情绪，买到就是赚到，全民摇号制造火热楼市行情，吸引大批投资客去抢房，相当于把肉送到狼嘴边。

 

*后房企挣不到钱，刚需也买不上房，双方都有情绪。

 

只限房子的售价，不限制土地的售价，这本身就不公平。

 

对于房企来说，限价搞得利润很透明，房子售价收入已知、其他建安成本和人工销售成本也从估算已知，而土拍价格是X，X越高，*后开发商能赚到的利润空间就越小。

 

而土地价格越拍越高，只是搞惨了房企，不拍地连游戏参与权都没有，拍地没利润，*后实在没办法，连房企都选择了躺平。

 

前段时间杭州宋都拍下地块后又后悔退地，宁愿亏5000万的拍地保证金也不要这块地，杭州是新房限价限得很死的城市，如果宋都这块地建成房子至少亏几个亿。

 

5000万和几个亿的对比，宋都只能止损。

 

而且今年还搞了个买地金额不能超过年度销售额的40%，加上去年对房企搞了个三道红线，今年真的把房企弄个半死。

根据监测，2020年典型上市房企的毛利率下降4.8个百分点至24.3%，净利率也已下降至10%。

 

在首批“集中供地”试点的22个城市中，大部分城市的盈利空间都受到挤压，甚至很多地块面临亏损的风险。

 

让房企亏损除了让买房者看了乐呵之外，有什么意义，没有房企拿地，供地目标和住宅供应不就是喊口号吗？

 

而且还可能会出现一系列因为烂尾、无法按时交房、房屋质量差等事件，从而成为一种社会性问题。

 

必须理性一点，一定要给房企留点利润。

 

既然限价不能松，那就只能改变土地这个X的定量，让源头价格卡死，才能留给利润空间给房企。

 

总不能让房企都躺平不拿地了，这比房价下跌的风险都大。

 

卖地收入都是地方政府所得，政府还是可以适当让利的，这才能皆大欢喜。

 

土拍规则的改变看来是势在必行了，而房企留有空间，拿地热情恢复，承诺的供应才能兑现，楼市才能平稳下去。

 

所以土拍规则的调整，成为了接下来要关注的重点。

 

虽然细则未出，但坊间已有传言，并且有板有眼，我们不妨参考一下。

 

1、限定土地溢价上限15%。

 

以前土拍，土地溢价上限*在50%左右，如今直接限定土地溢价上限15%，这多出的35%空间，就能给开发商挤出相当的利润，并且整个土拍的热度也会降低，焦虑情绪也不会传到回楼市。

 

此前，天津首批集中供地成交的45地块中，有29 宗土地溢价成交，*溢价率达49%，如果执行了土地溢价上限，这种情况基本不会再出现。

 

此外，多数城市要求在达到限价之后“竞自持、竞配建”，这种做法看似增加保障性房供应，但实际上是增加开发商成本，在“高地价，限房价”的市场环境下，房企的利润空间被挤压。

 

因为还有第二条调整。

 

2、到达上限后通过摇号、一次性报价、竞品质决定土地归属。

 

这种做法就是改变过去通过竞配建等方式抬升实际房价，摇号是相对公平的做法，包括这次还有竞品质的这种做法，也是破天荒的尝试，但对于购房者而言是好事，以后能看到好品质的房子了。

 

之前杭州第二批集中土拍规则就调整为：“竞品质”试点地块溢价率上限为10%，估计这次调整也会参考。

 

3、土地限购时代来临

 

这次土拍规则调整还有一点是针对房企的，对参与的房企实行一定限制。

 

会设置参与的门槛，比如之前就有投销比小于40%的红线，要求非开放类的企业或不能进入到住宅类的市场拿地，联合拿地过程中，住宅类的房企所占的股权应该超过50%等等。

 

设置一定门槛，是好事，从土拍端就筛选出优质的房企，保证后期房子的质量和如期交付。

 

之前在土拍方面控制房价做得*的是北京。

 

北京今年*批次通过挂牌方式出让的29个项目，公布了土地合理上限价格、竞建“公共租赁住房”上限面积等，并要求竞买人对未来房屋售价及住房*品质保障等内容做出承诺。

 

在地价上限设置方面，此次商品住宅用地地块超九成溢价率未超过15%，有如此模范生在前，估计很多城市会向北京学习。

 

正因为北京多角度全方位无死角的调控，从2017年的调控之后，北京的房价都稳得很好。

 

所以不管怎么说，这次的调控，我觉得才算是调到根上了，地价不控制，只控制售价，等于把房企往死了逼。

 

这样对增加供应不是好事，对真正有买房需求的，更不是好事，连带着说好的增加保障性住房供应，都做不到。

 

现在如果说一定要有人牺牲，那一定就是地方ZF，地价让利虽然压缩了地方ZF的财政收入，这也是*的办法。

 

楼市调控政策不应该是一棒子打死房地产，高房价的根源也不是房企，让房企生存不下去更不是调控的目的。

 

既然要“房住不炒”那土地供应的规则也应该跟进，给房企留下盈利空间，能稳地价又稳房价，才是楼市平稳、健康发展的状态。

 

对于购房者而言，这次土拍规则调整会如何影响市场？

 

1、土拍传到楼市的热度情绪不再，恐慌性买房的概率越来越低。

 

以前是拍出市场就狂嗨，开发商也热衷用土拍来卖房子，现在溢价率都设置上限，不再，恐慌情绪也落空，市场会更平衡。

 

2、开发商有利润，也更愿意建好房子

 

这次土拍规则还特地体积“竞品质”这简直是大福音，不瞎说，之前很多开发商建的房子品质都一言难尽，尤其是限价卡得特别死的城市，开发商都没利润，怎么建好品质，之前西安万人摇的房子，交付就遇上维权了。

 

还有之前长沙也是维权高发地，价低但质忧啊。

 

3、市场将进入至少2-3年的稳定期。

 

如果说楼市调控手段治标不治本，但从土地端开始调控，应该是能真正按压住房价飙升，一些核心热门城市会有至少2-3年的调整期。

 

今年调控不再是只会从限购、限售、限贷这种常规手段去打压，还开始从房企、银行、二手房去下手，现在终于敢舍弃一部分地方土地财政对土地端下手，看来调控是来真格的了。

 

11号晚在中共中央、国务院印发的《法治政府建设实施纲要（2021-2025）》，里面有很多新内容，但是却没有提到房地产税立法。

 

看来短期是不会开征的了，不过就现在看来，暂时也没必要开征了，如此多组合拳的调控打下来，部分城市的楼市怕是正式入冬了。

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