今年以来，“地王”仿佛成了网红词汇，各种严厉的调控政策之后，土地市场仍然是“不疯魔不成活”。

而在今日（8月29日），深圳诞生新总价地王，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心（一期）配套商业用地，总建筑建筑面积154.33万平方米。一举超越6年前广州亚运村保持的255亿全国总价地王纪录。

本次土地出让采用邀标形式，即只有接到邀请的企业才能投标。虽然是全国总价地王，但这块地楼面价并不高。考虑到代建91万平方米会展中心的成本，及政府将以建安成本回购的10万平方米人才公寓，11宗配套商业地块的楼面地价约为2.15万元/平方米。

在一次又一次地王记录被刷新之后，业内人士认为，在一、二线城市，房企过往的通过公开市场拿地的策略，快要走到头了。

上述业内人士表示，在房地产高速发展了10几年之后，在政府昂扬的不可遏制的卖地冲动10几年之后，一线、强二线的城市，掌握在政府手里的增量地块，已经越来越少了。大量的土地，要么是沉淀在企业手中，要么是需要通过旧改来释放，也就是说，整个一线、二线的房地产土地，也都将会快速的走向存量盘活的阶段。

“一、二线的城市政府只要拿出一块地来出让，基本就都会是地王。这个说是地方政府故意制造地王，的确有些冤枉。它背后有一、二线城市新增土地供应高度短缺的因素，也有房企集体性的回流一、二线城市的因素，更有房企拿地思路依然集中在新增土地市场上的因素。当然，碰到央企大规模的重组带来的非市场因素，碰到一块儿，就更加剧了地王潮。”业内人士分析道。

然而从房地产市场表现来看，三个季度过去了，三、四线城市的库存还在去，一、二线城市的地价房价倒是涨得不像话了。资本没有一如期望的流入三、四线城市帮助加快去库存，反而掉转头全部杀向了一、二线。

也就是说，三、四线的房子也还是卖不出去，地也还是卖不出去。而一、二线的城市，房子涨的普通人买不起了，地也涨得开发商不敢买了。

根据万科、中海的上半年业绩发布会，截至6月底，万科的有息负债为914.6亿，净负债率14.18%，处于很低的水平。而中海10多年来，第一次出现了现金流为正的情况，持有现金超过了1100亿港元。

为什么他们的钱都花不出去？

万科一直认为，每年的买地金额占当年销售金额的40%-60%，是一个比较恰当的比例。过去5年，万科每年的买地金额也基本都遵循了这一标准，大概都保持在下限40%左右。

但是，按照40%这个标准，万科今年上半年的买地款应该在700多亿，现在还有300亿没花。中海应该是400亿港元，也只花了一半。

卖了房子，赚了钱，赚了海量的钱，却没有再继续投资，都趴在账上，当活期存款。因为，想买的地太贵，不敢买。能买到的地卖不掉，还是不敢买。

这一年多以来的市场，对于万科、中海这样的高周转公司而言，三、四线城市土地多，又便宜，但市场在去库存，房子不好卖。一、二线城市房子好卖，但土地少，地价又太贵，账算不过来。冒然杀进去，买下的可能不是一个巨大的财富，而是一个巨大的包袱。

虽然地王那么多，但是真正大型的房地产上市公司，并不怎么激进拿地。万科、中海基本都被迫撤离了一、二线城市的土地公开市场，每一场土地招拍挂，他们都会“积极参与”，但也都“重在参与”。

不单是这两家公司，凡是走快周转、大规模的千亿级公司，基本都消失在了今年上半年的土地市场上。在上半年土地市场上疯狂拿地的公司，大家可以仔细分析一下，看一看是哪些公司在抢地王。

上述业内人士强调，必须要转向低成本的土地获取，这是未来房企拿地策略最大的改变，会很快速的普遍化。包括旧城改造、寻找合作伙伴等等。以及，也许是最划算的，中国的房地产将进入一个“买地不如买公司”的时代。

“也只有大家找到多样化的拿地渠道，不再过于集中到政府公开出让的净地，地王潮，才会真正的落下去。”

*综合华尔街见闻、中证网报道